为什么房子卖不掉也不降价「房子陷入买不起卖不掉的僵局」
房子不同于其它普通消费品，价格贵可以不买，市场缺货可用别的产品替代，但是人不能没有稳定的住所，有房才有归宿感和安全感。房子背后还附带子女教育、老人养老、医疗卫生和休闲娱乐等基础生活资源，这些是人们安居乐业离不开的，故而“有房才算有家”的观念在国人心中根深蒂固。尤其是年轻人，结婚生子是人生大事，婚后住在自己的房子里，显然比住在别人的出租屋里要香，丈母娘更是一万个不同意，没房不嫁女似乎早已“约定成俗”。而对于那些学成毕业的年轻人来说，想要在大城市施展理想抱负，立足的基础是必须先在大城市有套房子。
然而想要拥有属于自己的房子并不容易。在过去的一二十年里，随着住房需求的不断增加，以及投资房产的赚钱效应太过凸显，房价也在一天天的上涨。截至2021年，全国平均房价已经突破万元大关，即便在普通的中小城市买房，也需要动用一家几代人的积蓄攒首付，然后还要背负几十年的房贷。而对于购房主力年轻人来说，每月的收入却只有区区三四千元，如果没有父母等家人帮衬，也只能望楼兴叹了。而在北上广深一线城市，房价从20多年前的3000多元每平，上涨到了现如今的7万多元每平，一套房子动辄就要数百万、上千万，买房的压力更是成倍增加。因此，如今很多家庭都陷入买不起房子的困境。
那么房价这么高，而且平均房价每年还在持续上涨，房子应该供不应求才对，但真实情况果真如此吗？根据央行调查组去年公布的一组数据显示，截至2019年底的时候，全国城镇居民家庭住房拥有率达到96%，户均1.5套，其中有40%的家庭有2套及以上住房，10.5%的家庭有3套以上住房，这还不包括大量的小产权房和农村的自建房。而早在2017年的时候，西南财大发布的数据则显示，中国城镇地区住房空置率达到21.4%，远超国际5%～10%的合理空置率水平。很显然，如果再加上最近几年新增加的住房，目前城镇居民家庭的房子根本不是不够住，而是在总量上处于严重过剩的状态，其中有相当比例的空置房，是那些投资炒房客囤积起来用于赚钱的。
再看一下卖方市场情况。数据显示，今年的9、10月份，尽管开发商打折促销的措施层出不穷，但销售量比去年同期相比出现大幅下滑；多地二手房挂牌量激增，但成交量寥寥无几，其中国庆期间深圳的二手房仅成交了4套，创历年最低。情况说明，一二级市场同时遇冷，再也没有往日热火朝天的销售场景，还有不少重点城市二手房挂牌量突破10万套大关，一些城市二手房挂在网上很久都卖不出去，去化周期由正常值1～1.5年，延长到了3年左右。
因此，从目前新房和二手房的市场行情来看，现在的房子已经越来越难卖了，楼市正陷入“买不起、卖不掉”的僵局。即：一边是买不起房子的刚需，另一边却是卖不掉房子的房东和开发商。那么对于目前楼市的这种僵局该如何打破呢？方法无非二个，一是购房者的收入在短时间内迅速增加到与房价基本对应的标准，二是房东和开发商把房价降到与购房者收入对应的价位。但是用增加收入迎合房价的办法显然是天方夜谭，因为单纯靠印钞涨工资会进一步加剧通货膨胀。而房东为什么也不愿意降房价去迎合购房者的需求呢？这其中的原因有5个。
第一，房价与购买力差距太大，房东大幅降价卖房意味着“血亏”。虽然从国家统计局公布的9月份70城房价数据来看，有超过半数城市的新房价格下跌、超过75%城市的二手房价格下跌，房价似乎由点及面地出现“普降”了，但是也要看看下降的幅度是多少。下降一个百分点，与下降30、50个百分点，肯定不是一个量级。用一些低收入刚需的话来说，即便房价腰斩自己仍然还是买不起。这说明我们的房价与实际购买力的距离拉得太大了、前几年的房价涨得太猛了。虽然之前老百姓的收入也有所增加，但由于二者的基数不同，工资增长是始终追不上房价上涨的。比如3000元的工资涨个5%不过增加了百余元，而房价涨了5%却能达到5万元。那么房东如果想要卖掉房子，绝非降个三五万就能符合刚需的购买力，可能腰斩以后再腰斩才行。而房东投资房产也是有成本核算的，不可能将房子降到连本金都收不回来的“血亏”价位。
第二，房产持有成本太低，不到万不得已的情况下房东“舍不得”降价。目前持有一套房产，每年除了缴纳一点物业费以外，几乎再无别的成本。而最早投资房产的人，已经过了资本原始积累阶段，手中的多套房产，有些甚至是没有贷款压力的，因此更不可能大幅降价。只有高位接盘的人可能会感到有压力，但是只要平均房价保持上涨的势头不变，再选对了投资城市，上涨的利润就可以冲抵一部分的利息支出，即便有压力也不是太大，如此房子在手中持有一段时间后卖掉，多多少少都还有利润可图。而在过去房价涨幅超过50%的快速增长期，投资房产则能够赚得盆满钵满。因此想让房东主动降价卖房，房东肯定不舍得，需要政策施压才行。比如出台房产税、空置税等，增加房产持有环节的成本，逼迫房东将多余的房子推向市场。目前相关税种的征收试点工作虽然已经提上议事日程，但是距离全面铺开还有至少5年的“缓冲期”，很多房东还处在犹豫、观望之中，在压力来临之前，是不会形成集中抛售潮的。
第三，资金没有更好的去处，买房仍然是为数不多的投资选项。过去很多人担心手中的钱会贬值，有了钱就会拿去买房，因为买房具有最好的赚钱效应。但是房东在卖房前通常还会考虑“卖完房以后钱用来做什么”？而去处无非就二个，一是存银行赚利息；二是投资其它产品。但是众所周知的是，钱存银行无论期限长短，利率普遍只在1%～4%之间，很显然把钱存进银行是无法跑赢通胀的。而从市面上能够选择的金融类投资产品类似债券、期货、股票、外汇，以及实物类的投资产品例如古董、字画等，投资需要具备较高的专业知识，入户的门槛也很高，普通老百姓参与这些投资往往赚少赔多，甚至血本无归。那么不需要太多专业知识，又能够轻松赚钱的，也只剩下房产了。再者，虽然最近两年全国的平均房价涨幅只有6%左右，但多年来房价持续上涨的趋势没变，高于平均涨幅的大城市，房地产市场依然有投资需求，持有优质房源的房东自然也不急于降价卖房了。
第四，购房者买涨不买跌，越降价越没人买。房价涨势越好，人们买房的意愿越强烈，哪怕举债也要买；房价下跌，房子失去投资价值，不仅投资需求会主动撤离楼市，刚需持币观望的氛围也会更浓厚。这是市场长期形成的规律。特别是房价达到万元每平以后，也许因为一次操作失误，就可能导致数十万元的损失。就像股市一样，很多人养成追涨杀跌的习惯，很少有人在市场下滑时买进，因为无法确定“谷底”究竟在哪里。而越是到了楼市饱和的当下，开发商开盘时越需要雇佣“群众演员”来营造销售火爆的假象，迷惑不明真相的购房者抢购。房东自然也明白这个基本常识，与其不停地降价最终招致无人问津，还不如先抗一抗，等待市场回暖。因此房东即便内心有降价的想法，也不能真的付诸行动。说白了这就是一场买卖双方信心和意志博弈的过程，但最终总会有一方先妥协，时间没到而已。
第五，楼市调控政策收紧，二手房流动性变差。为防范和化解金融风险，保持市场平稳健康发展，打击和遏制投机炒房行为，去年下半年至今年以来，楼市调控的措施和手段明显加码，每年出台的调控政策达数百次之多，特别是从融资端控制资金流入楼市，无论是开发商还是购房者都面临巨大的融资压力。先是由央行和住建部为房企开发贷款划定了“三道红线”，紧接着央行和银保监会给银行放贷设置了“二道上限”，另外各地银行多措并举，严控经营贷、消费贷、过桥资金等违规流入楼市，同时追溯购房者首付款来源、严审购房条件，不仅开发商的“钱袋子”被扎紧了，投资炒房客也很难得到银行的资金支持，整个市场正面临着前所未有的资金荒。而一些城市的银行直接停掉二手房贷款，则让本就变冷的市场快速进入寒冬。产生的调控效果是，二手房市场的流动性变差，即便房东降价买房，也找不到多少全款购房者。
综上所述，楼市陷入“买不起”也“卖不掉”的僵局，房东之所以不愿降价卖房，与降价的幅度大小有关，降少了不起作用，降太多房东受不了，但根本原因还是收入与房价的差距太大；在没有政策压力的情况下，房子的持有成本太低，不可能让投资炒房客主动降价卖房；加上目前的投资渠道仍然比较匮乏，房东卖掉房子后资金没有更好的去处，以及购房者都有买涨不买跌的心理，再叠加政策层面对于楼市调控越来越严等原因，导致房东“不想降、不愿降、不能降”的局面出现。而想要打破这个僵局，单凭房东这一方作出较大“让步”，可能有悖稳房价、稳市场的初衷，大幅降价潮一旦形成，无疑会传导到新房市场，导致新房价格剧烈波动。因此除了出台房产税增加持有成本、让空置房尽快进入市场、适度降低房价以外，还要不断增加老百姓收入、大力发展实体经济、拓宽投资渠道、让房价收入比尽可能地接近平衡，市场才能保持良性循环，平稳健康可持续发展。