武汉房价飞涨「房价横盘必跌」

文 / 武汉裴sir

提问：武汉投资回报率最大的笋盘怎么理解 ？

回答：一：

笋盘的概念理解就是老盘早期拿的地价低，土地出让金比较低，所以备案价会有打压，随着区域地铁完善，基建配套完善，kfs拿地价格逐步提高，那么备案价也会水涨船高，这部分在16年房价翻倍之后的17-19年是非常明显的。因为房价过快上涨所以有政策打压的要求，这时候就会按住早期地价拿地的kfs，这时候就会产生新房备案价政策打压倒挂笋，白沙洲是非常典型的案例。

早期的东原、保利地价很低，17年的时候白沙洲三环内新房13.5k，现如今白沙洲三环内已经17-20k了，新盘就是从17/18年拿地9k左右的楼王把片区房价天花板刷起来的。

一般我比较喜欢那种政策打压倒挂笋，还有一种是性价比高的楼盘，主要是因为品质很一般，卖不出品牌开发商的溢价所以会价格优惠有一定性价比，代价都是有一些缺陷和不足。所以白沙洲三环内区域低于17k的房价的楼盘就可以算是性价比相对不错的，具体楼盘见知识星球。

二：再以光谷东为例。

碧桂园云玺、云镜、龙湖、创新天地已经把11号线的楼盘精装价撑到18k 了，这时候中粮备案毛坯16k，中建备案17k，这些就是明显的性价比高的楼盘。所以裴sir一直推荐大家抢的，现如今中建基本上都涨到18k了。

三：

再以花山为例，18年时候花山郡毛坯10.5k，而后绿城新房地价都10k ，绿城品牌 学区溢价刷到18k ，这时候瑞园、碧桂园生态城、纽缤都算得上是片区的性价比不错的楼盘，瑞园清盘之后，果不其然，交投华园直接毛坯奔16.8k！价格洼地马上要被填平，所以大家最近准备下手的可入，片区价位洼地填平也就是一年的功夫了。

其它片区以此类推，我关注的光谷南招商、东西湖融创等基本上都是这么操作的。看清楚武汉板块轮动上涨的根本原因就比较好分析房价为什么上涨的原因了。

随着19-20年美联储降息周期到来，其实楼市也是降息趋势了，而且未来十年都是降息趋势，房价上涨是必然的，备案价打压也放松了，而且很明显，这种情况下很多性价比高的盘往往都是有些不足，或者品牌力不足所以价格会有优势。

比如汉阳的地铁盛观、兰亭大境价格都还可以，性价比不错，不过会受到铁路的影响等。也就是说一二级市场把能吃到的红利都吃掉了，三级市场的楼市投资客陶笋的难度其实越往后是越难的。

提问：裴总，五里界恒大科技旅游城的小高层值得入手吗？总房价差不多100万，首付是付两层还是三成比较好，然后现在公积金已交2年多，余额1.5万，可以贷28万，现在贷款是选组合贷，还是后期商转公积金贷款比较好，感谢解答！

回答：感谢付费提问：

1，

武汉摊大饼的发展方式下，3环区位或者3环外衍生的远郊地铁盘支撑力会相对好一些。光谷东虽然不在三环内但是也是很不错的，实实在在的产业，比很多三环内区位更优，花山背靠光谷，有软件园以及19号线加持也是比较推荐的。

为什么提及这个宏观的分析呢？因为很多新手买房对三环区位概念不是很清楚，三环意味着流动性强，投资属性更高，未来置换更好出手。

远城区不限购区域，新房多，地多，支撑力弱，很多新手买房没有考虑卖房套现的问题，这种情况套现离场会变的很困难，因为二手房现房，需要交纳税费，中介费等，这样一来，接盘侠会觉得新房更有优势，或者选择更好的区位的新房，这样你买的房子5年内就有站岗的可能。

2，

首付33万选择100万的房子和首付40万选择140万总价的房子，虽然首付差距只有10万，但是选筹却天壤之别。这就是为何xyk 大额度低成本资金流入买房的最主要的原因，存钱的速度相比提高的授信，还是后者更容易。能够帮很多人更快的跑赢时间，因为每年新房价格都是在上涨的，同时帮很多人踮起脚一步到位更佳区位的房子。建议你加几万或者找亲朋好友凑一些到40万，选筹星球推荐的性价比较高的楼盘。

3，

公积金问题不应该影响选筹，因为房子更重要，公积金能用上最好，不能用上可以选择提取减少压力，切不可本末倒置。

提问：裴sir，知识星球用户，我是昨天提问森林小镇总房款248万，付了定金的那位。今天找技术工人验房了，确定有漏水1处，裂缝10处，瓷砖脱落以及多处小问题（已拍照留证据）。跟卖家提出房屋质量问题，没有尽到告知义务，卖家直接说按合同办事，看来是不好协商了。问题 1.房屋漏水和裂缝以及脱落属于房屋质量问题吗？2.协商不成卖家不退定金我能如何维权？定金交了10万 3.有二手房后期纠纷的律师推荐么？要不是您提醒，我都不会想着找技术工人去看一看，再次谢谢裴sir！

回答：

我觉得你的操作是很好的，买房是要住很久的，买顶楼找技术工人协助验房能避免很多麻烦。

1，

你找的中介是不是贝壳、链家、德祐贝壳系的？这种情况，房屋漏水的问题，在贝壳系，特别是链家、德祐是可以无条件退房的，现在基本上武汉贝壳系崛起，基本上裴sir熟悉的几个二手中介朋友多数也是贝壳系下面的。

2，

二手房有裂缝和轻微的脱落，其实是属于很正常的现象，如果漏水问题不是特别大，是可以让卖方进行维修，物业是可以解决这方面的问题的 。但是这个价位不是很满意又是顶楼，目的是想退房退押金的话可以按照1的情况操作。

3，

如果以上无法解决，中介又不是熟人，那只能让中介去沟通一下，看能不能和平解决，以往案例可能要赔付部分中介费和损失部分押金，但是可以沟通减少损失。但是买房是低频交易，意味着一锤子买卖可能性很高，这种情况下服务往往也是比较差的，所以中介处于自身利益的考虑未必会帮你。

4，

如果卖方不同意退定金，又不是渠道中介的话，那只能走官司渠道。这个也有球友是律师，可以微信推给你，不过以往没这么干过，你可以咨询一下。

一般漏水比较严重，走司法途径可能有效，但是如果不严重的话，可能是走维修操作。

提问：裴sir您好，我目前是研二在读，男友在软件园工作，我们打算明年结婚，男友名下有观澜天地的一套公寓，没有贷款。我家里在乌鲁木齐有一套房产，决定最近出手，预估有80个，加上手里的一共100多个。思路: 以我的名义入一套白沙洲的新房 以男友的名义入光谷东的二手二房，二手房出租补贴月供。看盘：其中白沙洲了解了97平的富强天惠园，105的世茂云锦瑰海园和锦绣江城。光谷东看了70平1.68的朗诗。

问题:

1. 买两套是否太过冒险？我还有一年才工作，男友一个人还月供压力不小。

2. 思路是否合适？还是买光谷一步到位呢？

3. 如何分配资金最佳？

4. 选择的楼盘是否合适？还请裴sir分析一下，指点迷津，万分感谢！

回答：

1，

可以尽快出手公寓，税费高，金融增值属性弱，跑不赢大盘，置换优质商品房房产。这样才能有充足的资金配置2-3套优质的房产，打法比现在更优，毕竟你们没有大额度的杠杆储备会有风险担忧，所以你们选筹配置很保守。2套房产的资产配置更佳，你们的房产性价比也都还可以，但不是最佳配置。虽然偏向于投资性价比，但是如果能够自住 投资都比较ok会更佳。富强、世贸、锦绣性价比可以，但是品质等其实并没有优势，偏向于投资，自住并不是最佳选择。高概率后期你们工作的时候会发现2套房居住体验不佳，一套品质一般，一套太小，必然会又要考虑出手一套，置换改善型楼盘，这样其中耗损还是挺大的，交易多了增值都被税费消耗了。

2，

个人比较偏向于光谷东的中粮、中建、投资 自住皆可，套现流动性强，品质和性价比都不错，光谷做软件也比较适合，然后再选筹一套投资的楼盘。如果太偏向于投资，那么自己住着难受，后期置换房产也是蛮纠结的，能够一步到位还是比较ok的。

光谷东产业很强逐步承载了国家战略级的手机电子类产业链国产化。

目前手机IDM 厂商华勤、闻泰以及手机厂商oppo、vivo 逐步的和海思合作布局国产化产业链，避免出现被美国禁售芯片的情况，这些厂商大多数都是用的qcom的芯片，未来的趋势就是整个手机产业链的国产化率持续提高，而手机产业链基本上算得上是高端产业链了，以往手机品牌也就赚一个组装费类似于联想，如今国产化大趋势在必行，光谷东的未来是美好的。

手机ram：

长存，中国2万亿芯片进口中存储器占比30%，芯片国产化是国家战略。

lcm显示屏：华星、京东方、天马等。

touchpanel触摸屏：新思科技。

sensor传感器：霍尼韦尔。

camera：豪威科技（ov），金融港。

华为海思cpu等，相亲星球有在光谷东做海思研发的，

小米、华为手机路由器等，除此之外光谷片区还有互联网高薪产业等。

3，

你们的全款公寓其实是拖累的，尤其是没有优先布置住宅，占用了资金，消耗了早期上车的机会，新房住宅这几年是一直在上涨的。公寓做 DYD 或者JYD 也相对不如住宅那么方便，毕竟住宅的流动性更强，如果是住宅你们可以tx 更多的资金，这里就无须顾忌了。这就是为何建议出手公寓的原因，或者考虑DY ，这样可以留足2年的风险资金，同时储备杠杆额度应急。

提问：湖北襄阳人已婚，从事IT实施运维，学历是非全日制本科。个人觉得通勤1个小时以内都能接受，目前在水果湖上班，后面有可能光谷南金融港。购房位置需求：远城区江夏文化大道（江夏客厅-纸坊地铁站周边），佛祖岭附近，白沙洲。购房预算：120万以内，不超过150万，房屋属性：商品房，电梯/步行梯都可以，首付款：60-80万。面积：前提可以落户，面积70-90都能接受。

不清楚的地方：

1.远城区是不是要买新房，且面积>=80才能落个人户口，买二手房是不是只能落户集体户口，集体户口相比个人户口有什么影响生活的重大缺陷？

2.可以学历先落户集体户口，再买房，后续能不能转个人户口，是否推荐这种方式买房？

买武汉有贷款的二手房，过户前卖方欠银行的贷款要怎么处理，需要买房的全款结清吗，还是可以转贷，大概是个什么流程？

3.积分落户是个人户口吗，家人可以随迁吗？

4.看了链家二手房很多可以选择，就是不确定是否可以个人落户，新房没房源，落户简单的话，优先考虑二手房，直接入住。

回答：感谢付费提问：

1，落户大专学历就可以，政策已经放松了，非全日制大专也可以落户，你可以免费落户，赶紧申请。三无白户，单独破限购，拿购房资格也就不到2万对于北京、上海户口想在武汉买房的狠适用。如果是落户的话三无是四五万，市场价波动的。所以不需要考虑积分落户这些都耗时，太麻烦。

2，

首付60-80个买房150万以内其实很保守了，出于对工作稳定的担忧，这种选筹日后想要换房其实还蛮艰难的。尤其是现在房价很高，所以能一步到位是最好的，避免了后期换房的艰难，但很多人又没有储备大额XYK 来保障资金链安全，内心担忧工作变动等，选筹很保守。水果湖片区是武昌核心，房价太高，只能往2南或者白沙洲方向选择。

或者是2南延长线的20k 的楼盘，比如万科魅力，金地艺境以及天成美景、国创光谷上城，这些楼盘尤其是后2个在光谷火车站位置，通达光谷南和光谷东较方便。光谷南2南的中冶单价15k左右，上学比较麻烦，可以一步到位三房，价格有优势。或者白沙洲三环内性价比不错的盘，具体见知识星球，位置可以，性价比不错，三环内地铁区位辐射区位还ok。或者更远的融创城13k在8号线地铁或者光谷藏龙岛的长投绿城13k性价比可以，但是交通明显不如以上了。

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