公积金 和 商贷 的正确选择方式是什么「公积金还商贷怎么还」

买房用“公积金”还是“商贷”？

这一直是买房人头痛的问题，这里面可是有很大的学问，如果你能研究透这里面的规则，它会变向的为你省下不少钱（合法合规的前提下）。先看看一组对比吧 ...

（不涉及二套以上的“限贷”分析）

从两者对比可发现，优劣势还是相对明显。那么如何巧妙的使用才是精髓，请大家对号入座。

《公积金的使用说明书》

公积金贷款的最优适用人群：

1、纯刚需人群。贷款压力大、月供还款吃力，为了减轻生活压力的选择。

2、投资人群。利用低首付和低利率杠杆撬动总房款，产生的收益空间更大。但目前大连能满足纯公积金贷款的项目不多，主要原因有：大连商品房的预售条件为建筑物达到地上一层（资金监管情况下），达到封顶可用公积金的时候基本售罄了；大连城市均价接近16000元/㎡，总房款=首付款 公积金全额 ，这样的房子寥寥。当然商贷也适合投资，本文只讨论条件相同情况下，获利空间更大的选择。

划重点：a、对公积金需求度不强烈的客户千万不要轻易使用，因为你的商贷每年可以在公积金里提取相应的额度，还有首套两成的机会不要轻易浪费掉。b、如果短期有用公积金的需求，一定要留3万余额，否则贷不满上限（可贷款额度=余额*15倍）。

《商业贷款的使用说明书》

商业贷款的最优适用人群：

1、急于买房人群。刚开盘的项目不可使用公积金，且不满足贷款额度需求。如果开盘的房源中有你特别中意的，那没办法，用商贷买它吧。

2、有优质房源人群。通过渠道获得了一些优质房的信息：比如哪个领导预留的、抵债房、特价房等，开发商一般都会要求这类房源快速回款。

综合来看：目前公积金的可使用场景不多、限制条件过多也相对鸡肋。但绝不能浪费机会，要发挥好它的优势。

回答大家常见的问题：

1、手里有闲钱，要不要提前还贷款？

我的建议是：千万不要！！！虽然每月还款的大部分都是利息，但你要记住跟房子相关的贷款利率是市面上相对来说低的，尤其公积金贷款就更低了，这种便宜为什么不占？目前的经济大环境下谁有可流通的现金谁就拥有了一切，难不成你还完3.25%的公积金贷款利息，没钱的时候去银行借8%利息的钱？钱生钱的道理大家都懂，因为买房是可以加杠杆的，如果你把现金投在了垃圾房源（老破小、无政策的公寓等），那你还是考虑提前还贷款吧。

当然，具体情况具体分析：如果你就是不懂理财，现金放在手里也都乱花了，总觉得欠别人的钱不好，家里老人担心你快过上要饭的生活，那么当我前面啥都没说。

2、要不要“商贷”转“公积金贷款”？

个人觉得没必要，因为公积金只能解决你最多一人40万的贷款，利率差约2%（LPR 加点-公积金利率），实际每个月还款差额不到500元。如果是夫妻二人，贷满70万元公积金一个月大概会省下800元；每个月这点钱远不如公积金自身优势的诱惑大。还是那句话，如果你担心吃不上饭了，那你就转了吧。还有一点要提醒，看看你当初和商业银行签的协议，涉及到的违约责任条款有哪些，权衡一下。

3、“等额本息”和“等额本金”怎么选？

以我个人为例，一套房子的居住周期不会超过8年，5年基本就会易手。所以还贷方式一定是贷满30年，等额本息，平均下来每个月还的越少越好；所以综合这5-8年的月供支出总量最少，欠银行的那些钱谁买我的房子谁还吧。再者，就算我房子居住超过10年，那10年后每个月的那点月供钱你还会把它当成压力吗？