中国社科院住房大数据实验室邹琳华：机构化租赁经营模式向更轻演化，贝壳省心租为行业提供样本

据悉,在住房租赁市场中,根据房屋产权、租赁权及代理权的不同,机构化租赁可以划分为重 资产自持、中资产包租、轻资产托管三类经营模式。此次《条例》明确住房租赁企业的定义, 是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业,这一定义 明确了三种模式下住房租赁企业的合法地位。

邹琳华表示,在住房租赁中, 目前采用中资产包租模式的长租公寓机构数量已显著收缩。回溯 我国住房租赁行业发展初期,该模式之所以能成为主流经营方式,核心在于市场上行期的环境 适配性——当租赁需求旺盛、租金稳步上涨时,模式的收益空间可覆盖成本压力,扩张逻辑具 备可行性。然而,这一模式的固有弊端,在市场周期转向下行时被持续放大,最终导致风险集 中爆发。其核心症结在于租金“刚性兑付”的特性。

当前住房租赁市场正处于明确的下行阶段,这一环境恰好击中了中资产包租模式的核心痛点, 也成为该模式下机构数量显著收缩的直接诱因。邹琳华分析称,在市场下行期,租赁需求疲软、租金涨幅停滞甚至回落,而中资产包租模式的“刚性兑付” 特性并未因市场变化而松动:机 构仍需按原合同约定,向业主支付固定租金——这部分成本占比超 50% 的刚性支出,在出租  端收益下滑时,直接将利润空间进一步挤压,甚至陷入“收租成本高于出租赁金”的倒挂困境 ; 同时,前期装修、运营的高投入尚未回本,叠加空置率因需求不足而攀升,机构现金流承压急 剧加剧,原本就脆弱的资金链极易断裂。

对业主而言,市场下行期也让“刚性兑付”的隐性风险彻底暴露。邹琳华表示,市场上行时,业 主能稳定获得保底租金,风险被掩盖;但当下行期机构出租受阻、现金流告急,“高收低出”的 窟窿难以填补,“长租短付”的操作便可能成为机构转嫁风险的选择,最终极易触发“暴雷”,导  致业主租金无法兑现,权益受损从潜在风险变为现实问题。

邹琳华进一步指出,市场下行期彻底打破了中资产模式“规模扩张即收益增长” 的逻辑:此前部  分机构为抢占市场盲目收房,而当下出租能力不足的问题集中爆发,大量空置房源不仅无法产  生收益,反而持续消耗机构的租金成本与运营成本,形成 “收房越多、亏损越重” 的恶性循环, 最终让机构难以抵御市场下行压力,只能选择收缩甚至退出市场。

随着中资产包租模式频繁爆雷,轻资产托管模式和重资产自持模式的市场占比逐步提升。邹琳 华表示,“轻资产托管模式更是逐步取代中资产包租模式,成为当前市场的主流选择, 目前在   头部企业中占比已超七成。”

邹琳华以贝壳省心租作为典型案例表示,其核心经营特点可概括为:以“不赚租金差价、依靠 服务提效盈利”重构租赁关系,保障业主收益稳定和租客体验透明;依赖贝壳已有的线下人店 网络与平台流量,实现房源规模化获取与高效去化,形成可持续的服务驱动模式。

邹琳华认为,轻资产托管模式能精准直击业主痛点,推动更多闲置房源进入市场。在住房租赁  市场中,个人业主长期面临“ 出租难、管理累、收益不稳”的三重困扰,这些问题不仅削弱了业   主的出租积极性,也导致大量存量房源难以纳入规范化租赁市场。轻资产托管模式依托“全周    期托管 服务,有效破解了业主“ 出租耗时费力却效果不佳 的困境。同时,平台化的轻资产托管  企业凭借专业能力及流量优势,能够降低房屋空置风险,为业主带来稳定持续的现金流回报。  以贝壳省心租为例,最新调研数据表明,因 “租后服务节省时间” 选择省心租的业主占比最高, 达到77.10%;选择“租金稳定有保障”的占比也达68.29%。此外,通过对房源进行标准化验房    与维护,明确房屋损耗责任,并提供资产保险等兜底服务,让业主不必担忧房屋遭不当使用 , 真正实现“托管即安心”。在轻资产托管模式下,业主对空置房源的出租意愿得到显著提升。

据了解,贝壳省心租时贝壳惠居基于住房租赁行业20年洞察、专业市场化运营经验,推出自营 房屋托管品牌。具体来说,贝壳省心租是将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构  化长租房源,通过组建专业的资管和租务团队,为业主提供一站式托管服务,为租客提供专业  管家服务,实现业主省心、租客安心。 自2021年贝壳省心租业务推出以来,已历经六代产品模 式迭代升级,建立起约14600名的服务者队伍。在客户服务规模上,截至2024年底,贝壳省心  租全国13个城市累计服务客户数量约180万,仅北京,累计服务客户数量已超过43万。

贝壳省心租通过机构化运营提升房源运营效率以及建立完善的租后服务体系,达到整体业务的 “稳定可持续”发展,为住房租赁机构专业化发展贡献力量。在效率提升方面,贝壳省心租以科  技为驱动,搭建全链路的数字化管理系统,从人到房实现全流程、全生命周期的线上服务;整 合智能设备,搭建租赁行业的IoT智慧租住体系。推动租赁行业的角色分工,将服务者分为六   种角色,统称“六芒星”,通过“分工专业+合作提效”推动租赁行业的效率提升,同时实现服务专 业化。服务体验方面,贝壳省心租持续细化租赁行业服务标准的颗粒度,不断推动服务标准的 可量化和可感知,坚持各项服务创新,陆续落地换租权益、0押月付、赔付储备金、公积金直  付等多项真正为客户好的服务产品,覆盖租前、租中、租后全生命周期,始终将“为客户好”放  在首位。

邹琳华简介:

邹琳华,毕业于南京大学经济学院,获经济学博士学位。2009年进入中国社会科学院财经战略 研究院(原中国社科院财政与贸易经济研究所),长期从事城市与房地产领域的研究。现为中

国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长,中国社会科学院大学教授,中国社会科 学院“住房大数据动态监测”实验室孵化项目负责人。兼中国城市经济学会房地产专业委员会主  任、纬房研究院(纬房指数)首席专家、世界华人不动产学会理事。