买千万别墅的人总资产「富豪买房」

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：武汉人拆迁完有几千万现金 请问您如何炒房投资 谢谢

回答：你好，在回答这个问题之前，我先说说炒房最赚钱的是哪个群体。

楼市赚钱最多的是一级市场和二级市场，三级市场就赚一个生活费，星球里所有多军都在三级市场内打拼太长时间了，而且赚钱效率会在几年后快速衰减。年轻人应该在三级市场赚钱后，不需考虑再多观察几个城市，而应该向上下游多历练，尽快在五年内转型。

还是借用三体那句话，弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。

开发商能够明里暗里赚这么多钱，第一是市场大势，第二是精英人才全在一二级市场。可以加入开发商，投资部门或者营销策划部门，看一看他们是怎么搞钱的。合理避S、合理提升利润率技巧方法有很多。这一些你都可以用在海外市场，甚至是二三线市场。

那么手持几千万的投资小白，应该开启第一步？第一是标的选择，第二是交易流程，第三是持续盈利。

首先是标的选择。如果要买入20套武汉限价新盘，是一件比较困难的事情，因为开发商需要公开开盘。所以像中粮这样，一二手倒挂需要摇号的楼盘，即使有黑科技，一个人摇到20套也有bug。如果买二手笋盘的话，笋盘供应量又可能是一个问题，因为笋盘天然是一种随机生长的标的，是有一定生长周期的，需要不一样的淘笋模式。比如跟不良资产处置公司合作，全款批量拿下8.9折笋盘，在不过户的情况下迅速做ABC单卖出。

二是交易流程。如果20套买入二手房，每个工作日过户一套，做公证，也需要做20份公证。这样的劳动强度，对于手里握有5千万以上现金的人来说，不一定可行。必须要考虑多线程处理，提高CPU的运算能力。

三是持续盈利。持续能力考虑两方面，第一是要同时注册多个公司，为避房产税和以后或有融资做准备。第二是租金收入，即使租售比是1%，那每年的租金收入也有100万，空关是一个非常心疼的事情，不得不考虑。把蚂蚁扩大100倍，他的呼吸系统并不能供应那么多的氧气，会死掉的。

投资额大到一定程度，一定需要换模式的，这也是to c和to b的区别。

提问：房姐你好！对于车位你怎么看？买还是租？

回答：买房还是租房？绝大多数的中国人会选择买房。

买车位还是租车位？相信很多人就会犹豫了。到底买不买车位，很多人都在纠结。

根据经验来看，如果小区是刚需盘，车位比例在1:1以上，那车位买到最后一般都会剩余，而且最后剩下的还会降价处理，而高端住宅在1:1.3以下，需要尽快入手，买的迟了好位置基本就没了，所以还是得尽早买。

如果想用作投资，最重要的一点就是看本小区以及周边几个项目的车位占比，因为车位市场只存在于500之内的小区内部，买之前可以去周边小区调查调查。

提问：新人首问：房姐你好，1，析产一定要付剩余款吗。2，如何抹房查。

回答：1.是的，武汉析产都需要还清尾款，房产证才可以去名。

2.抹房查就是抹除房查记录，可以多开发出一张房票。具体操作方法，详见知识星球内部分享。

提问：我是湖北人在深圳工作，33岁，家庭月收入六七万，不过未来收入并不一定稳定。2016年婚前在武汉光谷东焕城满庭春购房一套，125平米大三房，买时房价一万，月供6600。2019元旦在深圳坪山中骏云景府买了一套95平米三房，买时房价三万二，2021年6月交房，月供一万二。目前月开销五六万，感觉压力较大。我老婆觉得深圳的房子太偏了，希望以后把两套房子都卖了在坂田买套房子，我是继续抗一抗，过几年等武汉的房子升值了再卖然后住坪山的房子，还是武汉的房子趁早卖，然后等深圳的房子一升值就赶紧卖了换坂田的二手房呢？武汉的房子总想等它涨，又觉得武汉涨不过深圳，不如卖了来深圳换房子，求房姐指点

武汉涨不过深圳，坪山确实位置不好，2套都可以在明年初出手。但是不建议买坂田。在深圳一类地段里淘笋。

回答：深圳各地段总结：

一类地段：福田中心区、香蜜湖、安托山、华侨城、红树湾、科技园、后海、深圳湾、蛇口、前海、宝安中心、大学城、凤凰城、白石龙、红山、上塘、大运、坪山中心

二类地段代表：罗湖口岸、百仕达、万象城、水贝田贝；景田、莲花、梅林、保税区、华强；高新北、西丽、四海、深大、灵芝、碧海、沙井、龙华、观澜、坂田、平湖、布吉老街、百鸽笼、慢城、龙城北、宝龙、坪山大道、梅沙、盐田港、海山、沙头角、莲塘

三类地段：数量最为庞大，就不一一列举了，以城中村占据大多数土地为特征，如湖贝、上下沙、白石洲、南山中心，这些核心区的城中村旧改希望颇大，而远郊一些密度超高的城中村，如民治、坪洲、上下水径、石岩、横岗则很难引入zf力量去改变。

深圳大部分板块都涨上去了，投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。

提问：亲爱的房姐，默默关注了一段时间，想请您帮忙分析一下我的情况并给出建议，2018年初阴差阳错在南宁买了恒大翡翠华庭113平14楼三房一套，空房在出租，租金2000，月供4700，明年年底12月通地铁，买时单价1万，不知道明年年底地铁通了会不会涨，因老家湖北的明年想回武汉定居置业，但手上只有20个，钱不够，得卖掉南宁这套，现在想问南宁这套应该什么时候出手，如果到明年年底再出手怕武汉房价又涨了，但明年六月出手又怕卖不出价，该如何抉择，还请房姐指教？

回答：南宁终归只是个边陲小省的省城，地铁从规划确定到建设开通，时间长达三到五年，涨幅已提前透支，建议明年初3-5月挂出来。现在武汉可以开始淘笋，拖延流 远期合同，不要错过武汉年底的最佳建仓时机。

武汉投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。

提问：房姐，你好，我是外地户口，想在武汉买房，除了代持，还有别的方法可以转户口吗？另外听说武汉大学生大专生，年龄放宽到45岁，这个有什么别的路子转户口吗，比如说办JZ。

回答：武汉有7种破限购方案，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，本人坐标郑州，现有资源：1.郑州航空港北区房产两套，一套在自己名下，一套在父母名下，均为小户型，全款，不够三年。2.现金80万左右。想置换为郑州金水区或东区两套房子，给孩子上小学和家人自住，该怎么操作卖和买？哪些小区值得关注？

回答：你好，建议把你名下的小户型过户给老人，腾出你的房票买入。郑州，这十年来地段财富版图一直在重新架构，城市中心的转移毫不留情。超额利润在未被深耕过的区域。

自住和投资的选筹逻辑不太一样，投资回报率最大的板块见知识星球内部分享。

提问：商住楼和商品房有什么区别？在交易或折迁时两者有区别吗？

回答：区别很大 商住没什么涨幅，交易税费20%以上，商水商电维护费用高。商住卖不出去，所以中介才拿拆迁赔偿说事，都是智商税

提问：房姐您好！能帮忙分析一下融创中心武汉壹号院、汉街万达御湖系列产品、复地东湖国际、帝斯曼这四个楼盘的高下优劣吗？未来哪一个最有升值空间？哪一个又会成为价格王者？多谢！

回答：投资不买CEO，详见知识星球内部资料《为什么著名的“温州炒房团” 最后都亏的一塌糊涂？》这几个盘，复地东湖国际和帝斯曼相对好一点，学区溢价会相对维持的时间久一些。

复地东湖国际为什么贵？

开发商拉动，只要还有新盘卖，开发商的营销就会持续。且复地有学区优势。复地卖了10年，每开一期就涨价一次，形成了买复地必赚的氛围。多军有专门的流派玩这类新盘，纯新盘第一期开盘就买入，依靠开发商营销的持续拉动力，等到最后一棒交出去之后撤离。卖房也是一样，如果投资客多的小区，也会组织写手在各大论坛发帖，继续营销，等把小区超热之后卖出。自住可以买，投资还是回避。

提问：房姐，咨询一个题外话，我在北京工作，最近计划考公务员，听说北京市公务员待遇比国家公务员高，但是都不如在民营企业，担心进去之后生活质量下降，从买房投资角度，该不该进体制内呢？

回答：靠工资一辈子都发不了财！

闲一点的体制内工作，可能更利于发展副业。在我这里，副业的定义从来不是用来贴补家用的。其实我们真正能赚到大钱的，都不是靠主流市场。主流市场，已经被大资金大劳动力覆盖完了，只有一点肉渣。打工就要去主流市场，在公司做主流业务，才有升职的可能。

比如，你在银行保险，就不要做什么IT之类的，天花板太低了。但是要发财，可能不能靠主流市场，而是非主流市场。比如搞房子之类。所以，做副业，是一种和非主流市场接触的手段和桥梁。你要花点精力盯住这个市场，掌握这个市场上的法门，一旦开始赚钱就一发不可收拾。

做副业，不是让你赚点小钱的。

提问：房姐你好！刚刚加入星球，已有阳逻房子，想卖掉换购3环内，请问现在卖比较好还是等行情好的时候卖比较好？

回答：可以趁着开发商拉动掩护出货，置换到3环内主城区。明年初3-6月是个比较好的出货时机。

想快速不降价卖房，参考星球内部资料《卖房科技树》

提问：买第一套房，最重要的是什么？

回答：年轻人的第一套房，非常重要。房产的投资道路，好比滚雪球。第一套房产的优劣，回报，决定了未来3-5年的局面，而这个局面还是买定离手，无法改变的。。

我们知道，第一套房，通常是把现金打空的，出手之后，很长一段时间可能都没有新的子弹可以发射，不仅如此，已经购入的房产，月供会不断消磨手上的资源。 小白领上班族，很多都是月光，打完首付基本只剩下半条命； 这个世界，月供的压力每大一份，都有可能导致整个买房系统的崩溃。 月供最大的压力来自哪里？ 一些媒体小编的报导中，炒房客资金断链，都是因为金额太大；实际上，没有几个人是因为金额太大而断供的，这种完全是是新手的看法。 贷款是非常困难的，远远比买房更困难；

想多贷一些钱，你要面临：

自己的心理压力；流水的不足；银行的审查；个人资质的限制... 除了金朝阳体系和骗贷跑路的一刀流操作，几乎不存在多贷了款而崩溃的。 真正导致月供崩溃的，是房价不涨。 房价不涨，房东不仅无法回血，还要每个月抛出去一管血。 如果只是跟随市场的横盘，还不是很严重；最惨的，是别人都涨了，你还不涨。五花八门的买房技巧，有用，但不是根本；买房最重要的，是知道应该买什么样的房子： 选筹正确，雪球才能越滚越大，房产增值，不断给你回血；选筹错误，只能割肉离场，有时候碰上各种限售以及不满二不满五的规定，割肉都不能。 贷款，多贷不贷，是0分和100分的区别；

选筹，可以是正分和负分的区别。 选筹，是买房最重要的一步。

提问：武胜路皇后广场负一楼格子铺能买吗

回答：武汉负一楼商铺很少有能做起来的。商铺能不能买，除了关注位置，人流量之外最重要的是运营商的能力，一般来说租售比在5%以上是可以入手的。商铺的逻辑是收租，如果达不到这个标准，就是亏本的，且商铺后期交易税费高，不易出手。要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内最佳。

提问：为什么中介总是充满谎言？

回答：中介的目标是撮合买卖双方成交，他的利益出发点决定了，既不应该站在卖家利益考虑，也无法单独为买家利益出发，当房源强势的时候，就要多忽悠买家，当市场萧条的时候，就要多打击卖家降价出售。

这种利益出发点，决定了中介必须是一个充满谎言的行业，他们的目的不是保障你的权益，一切都只是为了成交，加上房产属于低频大额交易，一些居间中介就更要抓住只有一次的忽悠机会。

很多人以为链家等大中介服务好就靠谱，其实靠不靠谱看的是业务能力，公司大只不过恰好掩盖了业务能力的差，真正厉害的中介往往没有公司(或者只是挂在公司)。

再者，房产本身也是一项超大额的投资项目，很多人一辈子可能就这一次投资机会，且不说很多年薪百万的社会中产都不具备这种专业的投资知识和技巧，整个中介群体大都只是社会底层人员，他们对于财富和房产投资的理解十分有限，这种情况下，怎么能够给购房者提供真正靠谱的购房建议呢？唯一答案是不行也得行，通过一整套培训，中介形成应对的套路，只要能够「对付买家」就可以了，想要真正懂得投资并给出合理的建议，这不是月薪5000(绝大多数情况)的中介能办到的。

房产可以说是一个低频的大宗买卖市场，未来的购房市场，会逐渐明白，买房是一个专业领域，需要真正专业的服务人员，站在买家的利益角度来为买家服务。

提问：新人首次提问：房姐，置顶帖里“小白变大神”那一篇，39条说不要用公积金，是什么原因啊？身边朋友一般都是SFSD就用了，留着有什么讲究吗？

回答：分情况：1.新房:公积金年限短，金额小，cf贷款年限越长越好，金额越大越好。如果能贷到足够长的年限，金额也足够，优先选择公积金。

2.二手房:多军都需要时刻关注降价笋盘，业主急用钱一定是全款有钱，其次是快速下款的商贷。公积金贷款，下款周期太长，业主等不了，对淘笋极其不利。这种情况下果断放弃。

提问：房姐吉祥，请问一下二手房高评高贷一般具体有哪些步骤，有哪些要注意的，高评部分手续费1个点左右合理吗？谢谢解答

回答：买二手房的话怎么高评高贷？

所谓高评高贷，是要实际成交价低于评估价，才可以做高评高贷。买二手房的时候，尽量找价格低于这个小区平均价的房源。

假设一个小区评估价在15000元/㎡，你找到了一套成交价为13000元/㎡的房子，面积为100㎡，总成交价130万。如果不做高评，那么你需要交首付39万，贷款91万。如果做高评，评估总价150万，贷款70%为105万。这个时候你按照实际成交价130万算，实际首付只需要25万，贷款105万。

需要注意几点：

1.走非监管，银行是不看你实际成交价的，只看评估价给你贷款。

2.买房的时候问下该小区的评估价是多少，算一下看最高能贷多少。

3.要和房东进行商量，有的房东不想做，想让你多交首付，因为贷款审批会比较慢。中介收费贵不贵，看贷款金额和评估要求，如果要低首付或者零首付，价格是很高的。如果就是普通的高评低进，价格不高。1个点可以砍砍价。

提问：房姐，您好！对敲和代持有什么区别，能否告知一下？

回答：1.对敲是买卖，把你的房子卖给亲戚，本质是要获取贷款。详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》 2.代持是用别人的购房资格买，实际产权人是你。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》 3.把知识星球内部资料再读一遍，里面都有。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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