南宁商业综合体「南宁城市发展前景」

6月9日，万达商业管理集团南宁城市公司官宣：广西万达第18子落位南宁江宇世纪广场。该消息一出，引发不少业内人士的思考。近年来，南宁部分商业体遭遇“冷场”：南百文化宫店多数商家已撤出；永凯现代城商业广场分租给餐饮业、装修公司、教育培训机构等；三祺广场以少儿教育培训机构为主，几乎没有了零售业态。这些商业体如何转型升级，成为摆在运营者面前的一大难题。

老牌商业体内空铺多

6月10日下午4时许，在南百文化宫店，记者看到位于大门两旁临街的麦当劳、星巴克仍在经营，但商业体内部负一楼至三楼的商家大多数已撤场，仅剩一家儿童城、一家影城、一家书店、几家小珠宝店和乐器店。在儿童城内，仅有一名家长陪着孩子在玩。负一楼的食街内，一家经营粉面的店家告诉记者，食街的商户撤出了不少，仅剩两家还在苦苦支撑。

据了解，2016年4月30日，南百文化宫店正式投入运营。开业之初促销活动不断，一些顾客冲着跨境商品前去抢购。之后，该店引进珠宝店、萌宠店，并以国潮为主题开展汉服秀、相声表演等，有些人气。6年过去，该店的商户却面临经营停摆。《南宁百货2021年年度董事会经营评述》中称，2020年，受新冠疫情影响，该店客流量锐减，租户退租、空铺率现象严重，出现重大减值迹象。未来将聚焦调改盘活工作，优化存量资产，推进调改方案的实施，避免资产进一步减值。

该如何盘活？营销专家赵子分析，随着旧城改造的推进，民主路、友爱路周边不少单位、小区都在进行危旧房改造，人口聚集度增长不快，加上南百文化宫店与朝阳商圈有一定的距离，无法吸引朝阳商圈的客流，想要盘活不容易。建议该店定位成小而美的社区商业，满足周边居民休闲娱乐及日常生活所需。

东盟万科里硬件条件不错，但同样人气不旺。南国早报客户端记者 苏华摄

本地商业体分租找出路

东葛路上的永凯现代城商业广场，由广西本土企业永凯集团建设，引进了华润万家超市，开业时算是填补了东葛路上无大型商业体的空白。因引进的知名品牌不多，经营二三年后，也变成了打折售卖场。

6月10日上午11时，记者来到该商业广场，发现一楼临街店铺的品牌男装已撤场，取而代之的是一家男装打折店，另一间店铺摆卖的是打折的中老年服装。商场内，一楼的一些摊档还未营业，用布围挡着。一名经营户称，原在商场内卖服装、鞋帽、床品，现在主要甩卖尾货。二楼有一家火锅店、一家足道店，三楼是一家台球城，四楼是一家装修公司，整体为分租形式。

几年前，该商业广场曾规划以儿童游乐为主题重新招商。2014年起，永凯集团遭遇产品滞销，面临贷款逾期问题。母公司没有资金，想要盘活难上加难。实际上，该商业广场已不算真正意义的商业体，几乎没有零售业态，没有服务总台和运营团队。或许，出租场地也是自救的一个方法。

部分新商业体夹缝中生存

2015年9月10日，三祺广场开业，总建筑面积19万平方米，其中商业面积近6万平方米。尽管有迪卡侬、漓江书院、庄子梦然、萌童王国等主力店，以及一些餐饮店，但零售业态较少，空铺较多，人气不太旺。究其原因，该广场位于商业体扎堆的凤岭片区，周边有南宁万象城、会展·航洋城、东盟盛天地，想要一比高下十分困难。在做差异化经营中，想以儿童游乐为突破口，但未形成有自身特点的IP。

6月12日周日中午，三祺广场内的客人较少。 南国早报客户端记者 苏华摄

6月11日下午，记者来到绿地中央广场购物中心时，这里正在举办少儿篮球比赛，稍有人气。记者注意到，一家早茶店的上座率为60%以上，但其他餐饮店的食客偏少。二三楼多是少儿教育培训中心。据了解，该购物中心于2018年8月18日开业，引进韩国CGV影城，但影城一直不温不火，今年初由民族影城接手，可惜购物中心引流一般，餐饮店、影城的上座率较低。椰妹椰子鸡联合创始人张长全说，该购物中心拥有较好的硬件设施，但因东葛路延长线的阻隔，造成车流、人流无法快速地进入广场中，造成人气不旺。

龙光世纪商业广场于2017年12月23日开业，是集多种业态为一体的精品购物中心。虽然龙光世纪大厦拥有众多白领客群，但去年和今年以来客流一般。6月12日是周日，记者注意到，中午时段的购物中心内较为冷清。附近的东盟万科里硬件条件不错，但同样空铺多、人气不旺。

6月12日周日中午，龙光世纪购物中心内较为冷清。南国早报客户端记者 苏华摄

张长全认为，商业体需要有自己的IP，IP设定好后还需要通过大量的落地活动和宣传来强化，使其在消费者心中留下独具特色的印象。

商业体如何找到新出路

在南宁的商业体中，南宁百货是中华老字号，有着66年的历史，南宁百货朝阳店拥有固定的会员，但南百文化宫店经营堪忧。1995年开业的梦之岛百货是南宁新商业的代表。2004年，南宁万达广场（现为南宁印象城）开业，百盛百货给南宁带来时尚新气息。2012年，南宁万象城开业，成为南宁头部商业体，吸引大量客流。与此同时，主打开放街区的东盟盛天地开业，以及会展·航洋城的重装开业、青秀万达开业，让凤岭商圈、埌东商圈成为南宁商业的新领地。之后，安吉万达广场、江南万达广场相继开业，填补了西乡塘区、江南区大型商业体的空白，这两个商业体开业以来的人气颇旺。2021年，南宁商业体扎堆开业：宜家、五象万象汇、首创奥特莱斯、祖龙AC MALL、爱琴海城市广场……今年初，龙光蓝鲸世界、中山路万象汇开业，均给南宁商业带来了新气象。据不完全统计，南宁现有商业体近30家，在建待开业的商业体有20多家。

广西经济学专家、南宁学院副教授覃杨认为，以南宁的人口及消费能力来看，商业体趋于饱和，目前很多次级商圈平时人流较少。想打造好商业体，首先必须要做到差异化经营，有突出的特点。其次要做到便利，比如服务好周边5~10公里的顾客，服务好社区的每一个客户，打人情牌。

业内人士梁先生认为，万达接手江宇世纪广场是资源整合的利好，由全国知名的商管公司来带动一个经营不善的商业体，可使南宁商业向更好的方面发展。需要注意的是，要结合当地社区的特色去定位做匹配。

江宇世纪广场背后的江宇世纪城金街部分商铺停止营业。南国早报客户端记者 邹财麟摄

谈到未来商业体的发展，梁先生认为，商业体要突出服务功能，比如：可以引进婚姻登记机构、一站式服务的车管所、社区卫生服务中心等，有一些能够吸引客流的机构，并扩大外延做婚庆服务、汽车体验式销售、健康养生等，不失为新的发展方向。

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