房企债券融资「股权融资和债权融资」
最近很多朋友私聊米小侠，希望能把融资的一些基本概念和模式讲讲，今天开始就房地产融资的一些概念以及模式，和大家陆续进行分享，第一篇来说说债券融资。
备注：米小侠并非融资专业人士，所分享必然达不到那么高度，纯为对融资感兴趣的入门小伙伴做一些简单的理解，仅供参考。
债券融资，是指通过各种债券市场发行公司债券的融资行为。债券融资是一种纯粹的财务融资，可以提高公司的财务杠杆。
债券通常有特定的偿还期限，债务人必须在债券到期时及时归还本金。债券持有人与债券发行人之间的经济关系是债权人与债务人的关系。债券持有人只能按时获得利息并在到期时收回本金，并且无权参与公司的业务决策。
房企2021年上半年共发行境内债券5036.08亿元，利率区间为2.40%-9.00%，平均利率为4.35%；
房企2021年上半年共发行境外债券2341.59亿元，利率区间为0.68%-16.00%，平均利率为6.47%。
01 发债主体
为什么是集团可以发债，项目公司一般不可以发债？
因为发债主体需要评级（对历史年份进行评级），需要连续若干年财务报表，一般要求正常的财务报表至少连续3年，所以一般是集团发债。因为项目公司拿地开发，房子卖完也就结束了。
所以债券融资更适合集团。大家可以看下2021年6月房地产企业发债总量前5名，大家可以看到发债主体都是集团公司。
02 境外上市
为什么最近几年的地产公司都在境外上市？
因为2005年以后政策调控限制房地产在国内上市，并且长年调控，房地产企业在国内上市难，所以都选择去境外上市融资，上市后就可以相对容易的发债。
这也是国内房企为什么在一个时间窗口内，不断的加大财务杠杆，促进资金周转，从而做大规模，做强信用，然后上市发债。
本质上就是，获得更多更便宜的钱，为做更大的规模做铺垫，为更稳的地位做铺垫。（当然有些事情事与愿违）
03 发债类型
国内一般发债有2个发行地点，在银行发债，叫债务融资工具，银行是承销商；在证券交易所发，在证券公司辅助下发，叫公司债。
两种模式拿到的钱一样，只是名字不一样，涉及到发债规模、期限和利率，比如“发债10亿、三年、利率5%”，所以在哪里发债无所谓，而关键点在于哪里可以金额大，哪里期限长，两者里最关键的是期限长，房地产是有周期的，所以期限长可以对冲周期风险，时间越长越好。
公司能否发债，主要取决于规模和信用。
规模越大，信用越高，发债成本越低，国内发债最低评级是AA，一个A基本是发不出来的。
（2021年6月境内重点发行非国企地产个券）
另外AA 的国企一般利率就可以非常低，这就是国企为啥牛，从融资端就不一样了，而融资是地产企业发展的命脉。
（2021年以来部分房企发债利率）
发债有很多好处，例如金额大，期限长，但是依然有他的弊端。
一方面是门槛很高，更重要的是在金融市场发行。因为在金融市场发行对信息披露要求高，任何负面消息都可能造成致命打击。如果房企规范性不足、实力不够、管理混乱，有时候还不如不发债，一旦发了，各种信息都要及时披露，一旦有负面消息，全世界都知道。如果在银行贷款，是1对1的关系，晚几天还都可以和银行商量，但是在金融市场发，晚一天都不可以。
因此，发债可以成就一个企业，也可以发倒一个企业。
以上就是债券融资的简单介绍，主要包括：
1、两个类型：债务融资工具和公司债；
2、债券融资发行方：一般是房地产集团公司；
3、债券融资优点：金额大、周期长、成本低；缺点：发行门槛高、信息披露要求高、管理要求高。
作为地产公司，如果要发债，我们更应该关注发债的条件是什么，这是债券融资的前提。那么就是规模足够大，信用足够好，具体怎么做，大家多多思考吧。
文章来源：米小侠（ID：gh_73d6d109bf13），本文已获授权，对原作者表示感谢！