来源:《中国经济周刊》记者 罗赟 | 广东肇庆报道

10月的广东,阳光依旧猛烈。

10月13日上午,肇庆市恒大鼎湖豪庭销售中心,聚满了要求退房的业主。他们在那里登记退房,名单上有近百位业主提出了退房申请。

不远处,恒大为业主退房专设的接待区内,工作人员正在登记退房人员信息并发放咨询号码牌,部分业主在此等候。

烈日下,突起的争吵声打破了表面的平静,之后,拉开了持续一天的谈判序幕。

业主直言:跳楼式降价,心态难平衡

恒大鼎湖豪庭位于肇庆市鼎湖区,该地块属于肇庆市团星房地产开发有限公司(下称“团星”),恒大集团2017年收购了团星并进行了楼盘扩建,同年底开盘,均价一度在8900元/㎡左右,预计2019年底交楼。

《中国经济周刊》记者罗赟|摄

在恒大集团的背书和“高速+高铁+轻轨”的加持下,该楼盘在肇庆当地反响不错。

不过,转变发生在今年8月。

8月中旬,恒大集团启动“全员营销月”,优惠范围涉及全国各省市楼盘高达500余个。十一黄金周期间,恒大鼎湖豪庭推出10套“特价单位”,均价5271-6263元/㎡。据《中国经济周刊》记者在恒大鼎湖豪庭销售现场了解,该楼盘之后新推单位均价在6200元/㎡左右。

均价从8900元/㎡降到6200元/㎡,30%的降价幅度让很多买了房、交了钱的业主表示难以接受。

业主郑女士对《中国经济周刊》记者说,她在2018年2月买了鼎湖豪庭的房子,当时的单价高达9650元/㎡。“国庆期间看到降价信息,开始以为只是抛售尾房,后来发现整栋楼的售价都较低,就坐不住了。”

《中国经济周刊》记者在鼎湖豪庭业主接待区了解到,以9650元/㎡单价买下的业主不止郑女士一人。他们均表示,“现在降价太厉害了,心理落差很大。”

葛小姐则是在2018年1月购的房,当时享受了优惠价8800元/㎡,即使这样,她也无法接受房价再降至6200元/㎡。

他们因此都来到了恒大鼎湖豪庭销售中心要求退房。

10月13日上午11时左右,在协商过程中,业主们与恒大负责退房事宜的工作人员起了争执,争执主要集中在退房流程、退款时间和方式等方面。

业主们认为,开发商没有就退房问题给出明确说明,退款时间也没有书面写明。现场的恒大工作人员表示,会在解除购房合同的回执中标明退款到账时间。

更大的争议则在,恒大方面要求,以按揭方式购房的业主必须结清银行贷款后才能解除购房合同进行退款。而业主们表示,对此无法接受。

经过几个回合的协商之后,要求退房的业主们、恒大集团负责珠三角地区的法务、该楼盘销售负责人和负责肇庆地区的售后人员进入销售中心的会议室进一步洽谈。应业主们的要求,鼎湖区政府相关部门负责人也来到了现场参与协商。

《中国经济周刊》记者罗赟|摄

然而,最后对以按揭方式购房的业主是否必须结清贷款后才能解除购房合同问题,仍无定论。

一些以按揭方式购房的业主对《中国经济周刊》记者表示,对当天的协商结果不太满意,“当初选择按揭方式购房就是因为无法支付全款,现在被要求先支付全款显然没有能力做到。”

而在广东华商律师事务所律师周争锋看来,根据商品房买卖合同有关司法解释规定,贷款合同是买卖合同的从合同,当买卖合同解除后抵押贷款合同随即解除,先结清贷款再解除商品房买卖合同是本末倒置。

恒大降价幅度最大,业主想退了再买

进入“金九银十”,肇庆市新房入市的节奏加快,仅 9月,预售商品房供应增加近4成。据肇庆中原战略研究中心数据显示,9月该市预售商品房供应量增加近4成,达到8994套,鼎湖区占比约6.5%。

该中心分析人员接受《中国经济周刊》记者采访说,受到粤港澳大湾区规划利好影响,品牌房企相继进入肇庆新区(肇庆新区地处鼎湖区中部)布局,在此基础上,今年以来鼎湖区楼市以价走量的趋势比较明显,地产商每周都推“一口价单位”或者“特价单位”,国庆期间鼎湖区商品房成交均价下滑5.71%,与地产商推出折扣不无关系。

其中,国庆期间恒大鼎湖豪庭降价幅度较大。自8月20日启动新一轮全员营销以来,恒大集团在全国共有500多个楼盘参与促销。据乐居财经发布的龙头房企黄金周销售排行榜显示,10月1日至7日,恒大集团全国销售额超过510亿元,是碧桂园的2倍。

上述分析人员说,从国庆期间鼎湖区各楼盘推出的营销折扣来看,恒大鼎湖豪庭降价幅度最大,新推单位均价在6200元/㎡左右,仅国庆期间该楼盘就卖出400套。而恒大鼎湖豪庭对面的美的·公园天下,新推出的楼房均价在7500元/㎡。再对比9月鼎湖区商品住宅成交价7717元/㎡,恒大鼎湖豪庭的房价确实较低。

恒大鼎湖豪庭北靠鼎湖山景区,东连肇庆新区,大部分业主购买时一方面看中恒大集团的品牌,另一方面则是看中优越的环境和地理位置,以及开发商承诺的多元商业配套。

相当部分业主对《中国经济周刊》记者表示,若顺利退房退款之后,仍考虑回购。

“无理由退房承诺”并非“无理由”

然而,房价一降开发商就必须要退款吗?这听起来并不符合市场经济的逻辑。

那么,恒大鼎湖豪庭的业主们要求退房的依据是什么?这源于恒大集团在2015年4月始推出的“无理由退房”政策,业主在购房时签订了《无理由退房承诺书》,承诺书中规定:购房者若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,且无任何违约行为,则在办理入住手续前的任何时间,均可无理由退房。

鼎湖区住房和城乡建设局(下称“鼎湖区住建局”)因此向肇庆市团星房地产开发有限公司和恒大集团肇庆公司下发了一份《关于妥善做好恒大鼎湖豪庭业主维权诉求工作的公函》的红头文件。该文件表示:对公司预售监控账户的预售款停止批出使用,预售房款只进不出,直至退房业主款项退清为止。

文件签发时间是10月7日,同时,鼎湖区住建局也设置了专门处理该事务的工作组。

鼎湖区住建局介入干预一度引发了市场的质疑。

鼎湖区委宣传部负责人向《中国经济周刊》记者解释称,公函的依据是恒大集团推出的“无理由退房政策”,他们正在努力做好双方的沟通工作,尽量满足业主的合法权益。

不过,在恒大鼎湖豪庭协商的现场,《中国经济周刊》记者发现,无理由退房似乎并不容易。

根据《无理由退房承诺书》,“无任何违约行为”是“无理由退房”的一个条件。

而在现场的协商中,“无任何违约行为”被具体为业主应在规定的签约时间、交钱时间、收房时间内没有逾期行为或其他违规行为。

部分业主告诉《中国经济周刊》记者,他们一开始采用分期方式付款,后来改为按揭,这被认定为付款方式发生改变,与认购书中的交钱时间有出入,因此,在提交退房申请时显示有违约信息,已不符合“无理由退房”。这令他们无法理解。“无论是销售人员还是《无理由退房承诺书》中都没有明确哪些属于违约行为,而我们之前也并不知道这些行为会导致不能‘无理由退房’。”

广东卓建律师事务所律师杨林对《中国经济周刊》记者分析,如果支付方式的改变未实质影响恒大的权益,不能视为违约,无须承担违约责任;如果客观上因为支付方式的改变给恒大造成损失或不利影响,应视为违约并承担违约责任。

广东华商律师事务所律师周争锋的观点则更为激进,他接受《中国经济周刊》采访认为,恒大集团没有对外公示的退房细则和流程对购房者无约束力,相反,其对全社会公开承诺的无理由退房及无理由退房的楼盘广告均具有约束力,因此,“无理由退房”不应受到内部退房细则的约束。

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