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悲观预期逐个兑现 卖地或是新城控股的无奈之举

新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

新浪财经讯 7月22日晚间,新城控股集团股份有限公司(下称“新城控股”)发布了一则市场传闻的澄清公告,主要是回应了22日下午某自媒体爆料的关于新城控股在“出售68个项目权益”的传闻,新城控股称已在洽谈、协商出售的项目约为40个。7月23日,新城旗下三家上市公司的股价大幅下挫。

据市场传出的消息,此次新城出售项目的接盘方可能包括弘阳地产、金科股份、新力地产、阳光城等企业,其中新力地产主要接受新城控股在南昌的部分项目,主要涉及的是新城控股自身不操盘的、利润率预期不高的合作项目。7月23日截止发稿,相关人士并未对有关公司正在出售项目的具体进展问题给予回复。

在公司实际控制人、前董事长王振华爆出黑天鹅事件以来,市场较为普遍的两种声音是:

一是新城控股还是那个新城控股,公司经营不受影响,股价下跌便是抄底的好时机;

另一种声音是公司灵魂人物的黑天鹅会对融资、拿地、销售等诸多方面都将逐步产生负面影响,此类黑天鹅有可能会极大影响新城控股。

时至今日,在平安早已事先停止合作、独立董事辞职、被传推出员工9折购房、近期新城几无公开市场融资以及此次大规模出售约40个项目,可以说事情的轨迹正沿着第二种预测在往前发展,公司的悲观预期逐个兑现之际,卖地或是新城控股当下的无奈之举。

黑天鹅袭来 即转让24亿元项目

新城控股在澄清公告中表述,为积极应对市场变化,公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商,筹划出售部分项目公司股权。目前,公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个。截至公告,新城控股已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议,交易成交总额约为24亿元,约占公司2018年末经审计归母净资产的8%。此次大规模甩卖项目距离前董事长王振华被捕仅过去20天,新城形势恶化速度之快超出市场预期,此前股价反弹幅度被一根大阴线全部抹掉。

此次将上半年新拿项目平价摆上货架,相当于减少了上半年的拿地力度,今年上半年,新城控股在土地市场上一路狂奔。克而瑞数据显示,新城控股上半年拿地金额为559.2亿元,新增土地建筑面积1571.8万平方米,分别较2018年上半年的245.1亿元、1070.1万平方米增幅高达128%、47%。可以说,在房地产调整政策持续高压、众多房企纷纷开启降杠杆模式的背景下,新城控股今年上半年的拿地策略与前些年一致:高歌猛进,上半年新城控股的全口径销售面积为1239.8万平方米,拿地面积仍然大于销售面积,新城控股的盘子依然在壮大。

能逆势高增长的原因主要还是销售业绩不俗,在过去多年新城控股的销售增速均超过70%,短短几年销售额从500亿以下狂飙至2000亿以上。尽管2019年的预计销售增速有所下降,但2700亿元的体量已经很大。

行业调控对新城的战略影响不大,黑天鹅事件让新城控股的战略在20天内就180度大掉头。仅成交的5个项目交易额便达到24亿元,后续有无进一步出售项目的计划管理层并无透露,这将取决于公司的融资及销售状况。

7月无公开融资公告 财务紧张预期骤升

近期在A股、H股上市的房企均加大了海外融资的步伐,甚至有泰禾集团发行成本高达15%的美元债, 新城也不例外。新城发展1月份发行3亿美元票据,新城控股发行了债券19新城01、19新城02,3月又获得证监会批准的80亿债券的发行许可,4月份港股新城发展发行了2亿美元票据,今年5月境外子公司发行了3亿美元的海外债。

房地产做的就是高杠杆的资金融通的生意,资金流一旦出了披露,整个链条必然面临风险。截止2018年底,新城控股账面资金454亿元,而短期债务130亿元,长期债务503亿元。

截止4月份,公司银行贷款净增148.03亿元,发行债券及债务融资工具净增49.94亿元,其他借款净增42.66亿元,合计240.63亿元,240.63亿元为新城控股净资产的近50%。预计上半年公司的净负债率较去年底有所上升。

而新城控股7月份未发布一项与融资相关的公告,同月中诚信证券评估有限公司也将新城控股主体及相关债项列入信用评级观察名单,此前有消息称平安银行在年初就停止了新城控股的贷款业务。在一系列不良预期的阴影下,新城控股的融资或将面临长期的困难,财务紧张预期骤升。

卖项目成为无奈之举

尽管新城控股2019年度合同销售目标仍为2700亿元,上半年1239.8亿元的销售业绩未达全年目标的50%,由于公司品牌形象、建设交房预期等受负面消息的影响,下半年销售或大幅不及预期。从近期新城控股被传内部推出员工9折购房的活动便可见其端倪,值得注意的是,新城控股的销售净利润率也就仅逾20%,10%的折扣将明显影响公司的盈利状况。

公司533亿元的所有者权益规模下是476亿元的公允计价的投资性房地产,主要为公司的自持物业。且不论这些自持物业账面价值是否公允,仅是新城控股遍布二、三、四线的自持物业公允价值的变动都将在很大程度上决定着公司的家底和财务状况。

有数据统计称,在过去的两年中,135家房企中负债总额最高的前五名一直是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口。其中,各自分别的最新负债达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。新城控股则紧随其后,负债压力行业第六。

随着新城的企业信用评级被列为观察名单,未来企业或由于品牌受损而面临更大的融资压力。在融资受阻,销售又将不及预期的大背景下,卖地回款或是新城无奈的选择。

不过,克而瑞数据显示,截止2018年,新城控股的土储货值9397亿元,若按照2700亿元的销售预期来看,目前的账面货值只够新城控股无增长销售三年,加上出售项目的影响,新城控股未来的销售预期及增速或将大打折扣,掉出2000亿销售规模行列或不可避免。

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