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对话邵宇:房地产新路

作为上海最热门的商圈,南京西路不管任何时候都是车水马龙,人流如织。

从中间位置的梅陇镇广场旁边的南汇路穿过,行人逐渐变少,慢慢只剩下马路两旁绿意盎然的法国梧桐,为初夏的炎热带来荫凉。

和东方证券首席经济学家、总裁助理邵宇的采访约在瑞吉酒店,离约定时间还有几分钟,他已经在大堂吧坐了一会了。

寒暄一番后,我们将话题转到了最近的房地产市场。

房地产转型瓶颈

时间倒回4月份,政策层面再次强调房子只住不炒,房地产调控信号回归,一季度房地产市场的小阳春出现拐点。

尽管如此,邵宇还是对今年房地产市场保持着乐观的预判。按照今年中国经济增速目标6.0%-6.5%来看,一季度运行在整个经济区间的上限6.4%左右。“但4月份数据不是那么好,二季度需要观察一段时间,只要不触及下限6.0%就可以。”

邵宇预测,政府不会着急刺激房地产市场,毕竟刺激要以提高杠杆率等作为代价,房企负债会上升得很快。实际上,房地产市场的大起大落也是政府不愿意见到的,因此保持简单的力度、做结构化的优化很有必要。

“房地产总的说来还是水泥加钢铁,大家觉得如果外部压力少了以后会要去杠杆,对产业结构进行升级和微调。”

特别是近年来,房企转型和多元化发展不断,“长租公寓”“新能源汽车”“产业小镇”等新业务层出不穷。然而,今年以来这些业务却显得相对平静,很多房企还是走回了传统的拿地盖楼卖房业务。

对此,邵宇称这是个居安思危的过程,房企还需要更有力地考虑转型和多元化、持续发展的问题。以前龙头企业成功的要素是大面积开发、低成本拿地、高杠杆运作、快速周转,但现在要结合具体的发展时段。

“现在结构优化会更加明显,意味着以前高歌猛进的方式要做一些变化。”

虽然房地产投资、销售的相关数据仍保持着良好的势头,但中国整体经济支柱结构已不再像之前的“房地产+基建+铁路”结构。目前而言,经济转型升级是必须坦然面对的过程。

邵宇提出,提升中国整体经济需要做的是增强投资者信心、平稳预期。毕竟人民币在高速增长后基数越来越大,不可能再维持同样的量级,现在是结构优化、质量优先。

房企融资新路径

当前,境内发债环境持续收紧,房企纷纷转战海外融资,尤其美元发债频繁。前段时间,鼓励资本进入时发了很多海外债,那时预期人民币不会贬值,成本也低。

邵宇表示,现在成本也不会明显上升,因为海外美元还比较充裕,但人民币的汇率波动大,到了偿债周期,人民币对美元再贬值压力会很大。

面对可能会出现的美元汇率风险,邵宇对中国的房地产企业指出了一条此前并不常见的路子。

“开发商没有把故事拿到其他地方,比如卢森堡去讲。”

美元债的作用是对冲美元周期,比较成熟。但是币种分散也是必要的,就像资产分散也是一样,融资端也要多种方式,因为美元起来欧元就下去了,此消彼长,所以分散化比较重要。

事实上,据观点指数近期发布的报告中统计数据显示,2019年1-5月,房企融资总额为10234.37亿元,其中3-4月为融资高峰,分别为2143.32亿元、3309亿元以及2278.27亿元,主要以债券融资为主。细分而言,公司债在所有债券融资中占比最大,5月一度高达61.07%,融资额达到797亿元。

2019年前5月的融资中,海外融资规模上升明显,其中1月、3月以及4月是海外融资高峰,分别为836.67亿元、789.94亿元以及740.1亿元,5月规模有所下降,仅为229.4亿元。

其实,要发行欧洲债券并不遥远。邵宇指出,目前澳门就增加了一个债券交易平台,可以针对葡萄牙语系国家发行欧债债券。

2018年12月,澳门首间提供债券登记、托管、交易及结算业务的金融机构中华(澳门)金融资产交易股份公司揭牌。下一步,澳门还将成立证券交易所,届时粤港澳大湾区将有三个交易所。

对于今年规划落地的粤港澳大湾区,邵宇表示,大湾区的概念其实就是打造超级城市群,而未来中国的发展核心一定是靠超级城市群,“透彻点就是一线的三个城市群,二线的五个城市群,一共八个城市群。”

常常被提及的大湾区就是三个一线城市群,包括环渤海京津冀大湾区、长三角双湾区、粤港澳大湾区,代表了中国未来发展的三种主要模式。

这之中,也不能忽视二线城市群的发展空间:武汉、长沙是重型机械制造,成都、重庆电子产业、信息化产业会形成规模,“这些地方都有历史使命和定位存在,而且有大量人口聚集,对周边的吸附能力也很大。”

因此,当这些超级城市群的主要交通设施连接了之后,对房地产肯定会有很大的拉动作用。

以下为观点地产新媒体对东方证券首席经济学家、总裁助理邵宇先生的采访实录:

观点地产新媒体:今年房地产市场,前几个月大家比较乐观,但最近几个月态度就比较复杂了,这是为什么?

邵宇:最近强调房子只住不炒,房地产的数据不管是投资、销售都很强劲,但结构不是以前的结构一样。

房地产+基建+铁路的模式,不是说这条路走到了尽头,但大家觉得这个结构不是那么乐观,特别想要转型升级结构,必须坦然面对这个形势。

房地产总的说来还是水泥加钢铁,大家觉得如果外部压力少了以后会去杠杆,对产业结构进行升级和微调。

观点地产新媒体:对今年房地产市场有什么预判吗?

邵宇:我们的预判还是比较乐观,最新的数据显示一季度还不错,运行在整个经济区间的上限6.4%左右,而今年的目标是6.0%到6.5%。但4月份数据不是那么好,二季度需要观察一段时间,只要不触及下限6.0%就可以。

政府不着急刺激,因为刺激还是有代价的,要提高杠杆率等等,房地产企业的负债都会上升得很快。

估计有一个季度的观望是很正常,特别是要等到6月28号G20峰会后,对大国的走向有进一步判断后再做政策调整也来得及,现在还在观察。

少动、多看,做明智的判断,这是政策方向。大家也不希望房地产市场大起大落,保持简单的力度,做结构化的优化是很有必要的。

观点地产新媒体:今年房地产总体融资情况怎么样?会是第四轮宽松的周期吗?

邵宇:我认为比去年宽松一点,但也会比较有节制,这里面涉及到一个很重要的问题。

在这场金融热战里面,金融资产快速上升和快速下跌的风险是一样的,因为持有资产的人都希望资产永远涨上去,但是资产不可能永远涨上去。

观点地产新媒体:房地产融资是一直收紧的,但最近几个月有定向降准的政策,很多人觉得这些最终放出来的资金还是会流到房地产市场。

邵宇:货币政策总体而言是总量政策,特点是大河有水小河满,总量倒下去以后,不管经过多少波折,最后都会来到相对比较有稳定预期的行业中。

这么多年的经验来看,大家认为房地产至少保值的作用还是有的,还有城市群政策的调整对房地产结构也带来了变化和影响,所以降准资金多多少少会往房地产市场流。

对影子银行的态度也不像资管新规刚出来的时候全部否定,现在慢慢放开了,包括信托也开始活跃了。

这些都是基于去年下半年整个政策的走向来决定的,还没有考虑到今年一季度的情况。

一季度大家主要是观望,二季度又出了新的状态,对大家来说还是需要做一些微调。

观点地产新媒体:很多房企转型或做多元化,但尝试后还是觉得没有哪个其他业务的利润比房地产高,这种矛盾您怎么看?

邵宇:大家都觉得失败是成功之母,但成功也可能是失败之母。以前大家都是这样做的,大面积开发、低成本拿地、高杠杆运作、快速周转,这是龙头企业成功的要素,这些我们都承认,但是现在要结合具体的发展时段。

现在城市化进程高歌猛进告一段落了,大家都说中国城市化还有空间,但是在核心城市区域,像上海城市化率已经到90%。以前我们的城市化是全面铺开的,从一线城市到五、六线城市,现在在结构上优化会更加明显,这样就意味着以前高歌猛进的方式要做一些变化。

以前这个行业很赚钱,但不可以持续。还是要做多元化,和其他行业相比大家觉得赚钱没房地产快。

观点地产新媒体:习惯了赚快钱的开发商去做别的行业,或者做实体经济会不会很难坚持下去?

邵宇:这是个居安思危的过程,眼光能不能看得很远、能不能进行调整很重要。

调整都很艰难,中国本身就像一个大的开发商,开发了很多漂亮的房子,但想要成为一流国家,光靠房地产不够。比如有人说芯片不赚钱,其实芯片很赚钱,但是前期投入很大,时间也很长。

每一个开发商、每一个企业都是中国这家母公司的一个子公司,总要有人做这件事情,总要有人转型,否则大家都会局限于这一个行业中,直到最后出现问题。

因为大家都知道这个行业赚钱,都冲进去赚点钱,这就很难维持。正是因为前面太成功了,所以更需要更有力考虑转型和多元化、持续发展的问题。

观点地产新媒体:怎么看今年海外债的市场情况?

邵宇:前段时间鼓励资本进入的时候发了很多海外债,当时预期人民币不会贬值,成本比较低,现在来看成本不会明显上升,因为海外美元还是比较充裕,但人民币汇率波动比较大,到了偿债周期,人民币对美元再贬值压力就很大。

观点地产新媒体:今年相对比较好的融资途径是哪个?

邵宇:除了传统渠道之外,ABS和REITs可以考虑。如果海外发债,美元债风险比较大,可以发一些其他品种的债,但是这个比较少。

观点地产新媒体:房企很少发其他债,基本海外都是发美元债比较多。

邵宇:那是因为你的故事没有到欧洲、到卢森堡这些地方讲。

美元债的作用是对冲美元周期,比较成熟,但是币种分散也是必要的,就像资产分散也是一样,融资端也要多种方式。因为美元起来欧元就下去了,此消彼长,所以分散化比较重要。

其他渠道估计大家都做了,信托、第三方等等都在做。现在信贷政策不像之前那么严,还是有一些松动。

观点地产新媒体:为什么房企大部分发美元债而不去欧洲发债,是房企本身的原因,还是市场原因?

邵宇:我觉得是房企本身的原因,投行也有原因。现在欧洲发债和卢森堡发债成本很低,而且有时候不一定要用欧元,用离岸美元也可以。

这方面需要多做市场沟通,欧洲的钱进入到中国市场,特别是进入到房地产市场的比较少,但是空间很大。欧洲资金,特别是德国资金对中长期的资产需求还是有的。

观点地产新媒体:不管是内地还是香港的企业,对欧洲市场的投资基本上集中在英国居多,其他欧洲国家很少。

邵宇:所以需要开拓,哪里便宜去哪里找资金,关键要把故事讲通,有龙头企业尝试做标杆,其他企业都会跟过来。

大家都在香港发债习惯了,流程很顺,不用再去开拓别的市场,够投行吃一段时间,但市场总是需要开拓的。澳门也可以发欧洲的债,最近澳门多了一个债券交易平台,是面向葡萄牙语系的国家,但葡萄牙语系强国不多。

这次粤港澳大湾区规划出来后给了澳门一个选项,澳门和做房地产的是一样的道理,以前博彩生意好得不得了,没必要再去做其他多元化业务。但是长期下去不行,市场会完全扭曲,所以要做一些其他的转型。

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