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房地产投资基本面和战略

利率和投资策略错综复杂地联系在一起。多年来美联储的直接干预一直控制着利率。很难预测它们何时会上升或触发器将会是什么。我担心如果2014年利率大幅上涨,零售住房会有内在的根本性弱点。我的观点是,如果美联储没有直接参与通过量化宽松支持零售住房行业,利率将远高于6%。人们的共识似乎是今年的利率会有所上升,但并非如此。

房地产投资策略通常与利率同步。我的意思是,当利率上升时,在低利率环境下工作的策略将会挣扎或崩溃,而在高利率环境中运作良好的策略在利率下降时往往会崩溃。90年代的利率下降扼杀了20世纪80年代流行的创意融资策略,当时利率一直达到21%的高峰。尽管2000年初利率较低,但所有权成本的上升削弱了2006年和2007年数百万房地产投资者推动第一波取消抵押品赎回权的趋势,成为2008年的房地产危机。

只要利率继续保持在极低水平,它将有助于掩盖通胀对未来购房者产生的侵蚀性财富效应。这意味着更多买家可以获得资格,这有利于零售房屋销售。(我将“零售”定义为全价销售,通常是给业主的买主)。但一旦利率开始上升,它开始减缓零售房屋销售。投资者必须能够适应这两种情况,因为您将在两年内同时适应这两种情况。预计珍妮特耶伦现在将继续推行伯南克的宽松货币政策,但是每个人都知道,有可能某些事情可能会破坏美联储抑制利率的努力。

如果利率上升得足够快,考虑到政府债务水平,对经济的冲击可能会很大,但一般来说投资者可以通过追求绕过传统抵押融资的创造性买卖策略来适应。在某些方面,加息实际上可以通过吸引更多私人资金来使住房受益,但我认为我们将继续看到私人投资策略的增加,例如卖方融资,因为目前有很多资金在那里寻找更好的回报率。如果利率上升且更少有资格购买,这对租赁房地产需求来说是个好兆头,因此投资者需要观察利率并相应调整策略。

单身家庭投资者的铅代变得越来越具有挑战性。 找到可以大幅折扣购买的房屋,允许“翻转”或我更喜欢称之为“批发”等策略,变得更加困难和竞争力。早在2003年,我就在佐治亚州富尔顿县(亚特兰大市所在地)使用房产税记录和有记录的房地产交易进行了一些分析。当时税务记录中约有55,000个单一家庭财产,而在过去12个月内发生了超过100,000个单一家庭财产交易!据统计,整个县的每个房子都在一年内买卖两次!当然,真正发生的事情是有些属性易手几次,但你得到了图片。在大多数主要市场,低价格的良好库存早已不复存在,

各种批发商通过电子邮件发送给我的许多交易都是针对不是很好的地方,或者是价格过高的物业。当然,华尔街资助的大公司已经对止赎库存产生了巨大的影响,大多数小投资者的价格都高于市场上的大量优质库存。我的经纪人朋友,也是一名投资者,在过去几年里已经修复并出售了100多处房产,他上周告诉我,他找到了比以往更难以找到具有良好投资潜力的优质单户房产。他列举了所有现金的华尔街资助买家,他们愿意并且能够比当地较小的投资者支付更多。

从战略上讲,2014年的巨大挑战将是找到方法来产生潜在客户,从而产生足够的优惠交易,以保持全职投资者的业务。买入是解决这个问题的一个好方法,因为你只需要一些交易来建立投资组合。当您试图快速转换房屋时,您需要稳定的库存供应,这需要比过去几年更多的资金,时间和精力。

住房业的完整性是未来成功的关键。如果住房要生存和发展,我们必须保持最低的道德和诚信水平,特别是在专业投资者,代理人和经纪人,房地产律师,评估师和抵押贷款人之间。购房者需要能够以符合实际市场价格的价格购买房屋。投资者必须拥有可靠的成本和现金流数字才能做出良好的投资决策。任何参与者之间缺乏诚信都是“生锈”,可能会破坏整个房地产行业,使我们所有人都难以为我们的钱获得真正的价值。当我们损害他人的财务可行性时,我们会在此过程中损害自己。

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