房地产市场往年翘首以待的“金九银十”,在北京市场并未迎来火爆景象。

一方面是新房市场限竞房供应井喷,库存高企,另一方面则是二手房签约量下降明显,成交量创下今年2月以来新低。

二手房销量下降

《中国经营报》记者近期走访发现,部分小型地产中介门店门上挂着锁,有的已经人去楼空,门外张贴着“店面转让”通知。记者尝试联系一则转让通知上留的电话,得知记者的购买二手房需求后,对方表示不做了,随即挂断了电话。

根据中原地产研究中心数据,截至9月22日,2019年9月北京二手房住宅签约7685套,为2019年2月后的同期最低点,相比2018年同期的12352套下滑37.8%。

“挂出来的二手房除非低于市场价,否则很难在短时间里出手。”北京市一位21世纪不动产的工作人员告诉记者,有业主急着出售房屋,只能把房屋价格定得很低才能卖出去。

朝阳区后现代城小区旁一家麦田房产门店的工作人员表示,今年9月份不会比其他月份有什么特殊。“政策管控得严,成交速度没有原来那么快了。该买房子的人还会买,之前市场好的时候有业主加钱还能卖出去房子,但现在不会有那种情况了。”

记者在中秋节假期走访中看到,一家麦田中介门店里,仅有一两位客户在与工作人员谈协议,七八位工作人员在店门口闲聊,店里十几台电脑黑着屏幕,没有人办公。

准备在朝阳区购买二手房的陈平(化名)告诉记者,最近好房子挺多的,价格也跌了不少,但不用着急买,可以慢慢选一下,反正最近房价不会怎么涨了。

位于北京南站附近的明城地产的工作人员告诉记者,国庆节前很多同事都提前放假回家了,店里只留了4个人,主要是在收二手房源,国庆之后应该会有不少人买房子。工作人员指着翠林二里小区一套63平方米的两居室表示:“这样的房子在去年要320万元,今年300万元差不多就可以买下来。”

针对二手房市场,中原地产首席分析师张大伟分析,北京的贷款政策全国最严格,非普通住宅标准过低,导致购房者基本都按照非普通住宅首付,二套需要80%。限竞房与二手房总价接近,新房成交量挤压二手房成交量,9月北京二手房成交量继续降温。

新房优惠活动持续

根据中原地产研究中心数据,截至22日,9月北京新建住宅签约2583套,与去年基本持平。进入9月,北京各新房项目开展了新一轮的促销活动。

位于昌平区的丽春湖墅项目在教师节为持有教师资格证的购房者给出房价的九折优惠。记者于教师节次日来到该项目售楼处,销售人员表示,非教师身份的购房者也可以教师名义享受折扣价。按照一套90平方米、原价517.3万元的房屋计算,打折后的房屋总价比原价优惠了51.7万元。

同在昌平区的都会湾项目则推出了购买精装房,送20万元车位抵用券的优惠,以此来提高房源的性价比。记者采访当天,在都会湾售楼处,除销售人员外并无其他购房者,砸金蛋的物品和礼品完整地摆放在售楼处大厅。

金悦府项目在中秋节期间推出了低层特价房源,可以叠加九五折、九六折优惠,相当于总价接近九一折优惠。一套89.52平方米的普宅,原价为511.37万元,优惠过后则为466.37万元,比原价少了45万元。销售人员告诉记者,中秋期间推出20套这样的特价房源,中秋假期结束后第七天还剩1套位于一层的特价房可供选择。

北京怡园于2018年4月取得现房销售许可证,打出了“成功推荐亲朋好友成交房源一套,新老业主减免一年物业费,老业主额外领取2000元加油卡”的优惠活动。此外,特价房还可以享受九六折优惠。即便如此,售楼处的购房者仍寥寥。

记者26日致电时,北京怡园项目销售人员表示:“今年9月份到现在销量5000万元左右,卖得还可以,剩200多套。去年这个时候刚开盘,今年9月肯定没有去年卖得好。”

通州区的北京东湾项目于7月7日开盘,记者于中秋节假期过后的工作日来到项目售楼处,项目销售现场仅能看到一位购房者在与工作人员攀谈。

在北京市住房和城乡建设委员会网站上查询,该项目开售房屋总共535套。据其销售人员介绍,已卖出200套。

亚豪机构市场总监郭毅表示,在限购、限价的政策背景下,整体市场还是会保持相对稳定的状态。

限竞房库存仍高企

中原地产研究中心统计数据显示,从2018年6月10日开始,到9月24日,北京入市限竞房项目已经达到了61个,共计43752套房屋,网签数据为19143套,按照成交套数统计平均网签完成率只有43.8%,库存高达2.4万套,达到了历史最高值。

张大伟表示,北京房地产市场受信贷收紧的影响,且供应井喷,限竞房积压逾2万套,这种情况下,“金九”成色不足。限竞房市场分化非常严重,少数位置优秀的项目签约相对活跃,但除了小部分网红项目外,大部分项目目前看入市都出现了问题。市场出现明显的二八现象,20%的项目占据超过80%的销售。

紧邻地铁4号线的金悦府属于限竞房项目,是限竞房中为数不多的销量状况比较好的项目,项目一期房源基本售完,预计在“十一”期间开始二期房源的推售,按照其销售人员介绍,二期不少房源应该可以按照普宅标准出售。

但其他限竞房项目并没有这样的好运。北京限竞房6~7月签约都在3000套高位,但库存依然积压,连续14个月出现供大于求的现象。张大伟分析,青龙湖等局部区域井喷数千套限竞房供应很可能带来价格战。

郭毅认为,在北京每年具备购房资格和支付能力的购房客群相对有限,但他们面对新房、二手房的选择还是相对较多的,这种情况下各个项目就会分流。总体来看,北京的项目是供过于求的。

在郭毅看来,市场本身也并不存在所谓的“金九银十”,开发商比较重视9月、10月是因为临近年末了,有业绩和回款的追求,所以会加大房源的供货量。但北京市场实际上并没有成交量、签约量的明显上升。所以“金九银十”是停留在房企的营销端和媒体的报道端,并没有体现在实际的销售层面。

关于未来短期内的市场走向,贝壳研究院首席市场分析师许小乐预测,春节前北京楼市升温的可能性不大,12月到明年1月期间成交可能会有小幅回升,此时主要是下半年以来积压的需求的缓慢释放,以刚需为主。

记者向丽春湖墅、都会湾、北京东湾、金悦府项目的开发公司致电采访关于项目的营销策略,对方已获悉采访问题,但截至发稿未收到回复。

(文章来源:中国经营网)

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