月薪多少能在昆明买房「在昆明月薪多少算正常」

最近一提到买房，留言区的画风是这样的：

图片截自评论区

这种对于收入预期的担忧，体现在买房这件事情上，会显得有些有心无力。

那么，我们换一个角度：如果工资涨了，你会买房吗？

去年昆明的年平均工资涨了

前面的调查，只是一种假设。

因为，2022年的具体工资情况，要等明年这个时候才会公布。

不过，从2021年的工资水平来看，昆明本地的工资水平仍然保持着上涨的势头。

近日，昆明市统计局公布的“2021年昆明市城镇单位就业人员年平均工资”显示，去年昆明市城镇非私营单位就业人员年平均工资为107866元，其中，在岗职工年平均工资为111460元；城镇私营单位就业人员年平均工资为54665元。

看到这个工资数据，可能很多要高呼：这是真的吗？我是不是又被平均了？

既然是官方发布的数据，我们不妨对比来看，相比2020年，昆明城镇非私营单位就业人员年平均工资上涨了9115元，同比涨幅约9.2%；城镇私营单位就业人员年平均工资上涨3979元，同比涨幅7.9%。

昆明楼市/制表

结合全国和全省来看，昆明城镇非私营单位就业人员年平均工资首次突破10万元大关，并高于全国和全省平均水平。

在城镇私营单位就业人员年平均工资方面，昆明虽然低于全国水平，但相比全省，昆明的增长幅度越来越明显，与全省平均水平的差距越拉越大。

这也说明，作为云南省会的昆明，在工资待遇方面，已是绝冠全省。

只是，昆明私营单位与非私营单位平均工资近两倍的差距，也呈现出工资的较大的分化，即相比非私营单位，昆明私企的薪资待遇普遍较低。

在细分领域，我们从云南省公布的分行业就业人员年平均工资中可以看出，云南省城镇非私营单位19个门类中，去年年平均工资最高的分别金融业（144635元），科学研究和技术服务业（119189元），电力、热力、燃气及水生产和供应业（119044元）。

而年平均工资最低的则是住宿和餐饮业（45886元）、居民服务、修理和其他服务业（49165元）和农、林、牧、渔业（53253元）三个行业。

图源云南省统计局

在年平均工资增幅上，去年平均工资增速最高的3个行业依次为房地产业，居民服务、修理和其他服务业，农、林、牧、渔业。

也就是说，除房地产业外，整体工资基数较低的居民服务、修理和其他服务业，以及农、林、牧、渔业的可观增长，一定程度上带动了全省非私营单位年平均工资的上涨。

公积金缴存基数上限跟随上调2289元

伴随着2021年昆明市城镇单位就业人员年平均工资的公布，昆明市住房公积金管理中心随即在6月23日发布了《2022年昆明市住房公积金缴存基数及缴存比例执行标准的通告》。

图源昆明公积金

参照2021年昆明市城镇非私营单位在岗职工年平均工资111460元（月平均工资9288.33元），并依照“缴存基数不得超过市统计部门公布的上一年度本市在岗职工月平均工资的3倍”的规定，昆明市住房公积金管理中心将2022年单位职工缴存住房公积金的缴存基数上限执行标准调整为27865元。

相比2021年执行的25576元的缴存基数上限，2022年上限标准提高了2289元。而缴存下限则保持不变。

昆明楼市整理/制表

以2022年的公积金缴存基数和比例来算，昆明市住房公积金月度个人认缴额范围为75元-3343.8元。

相比2021年月度个人认缴额上限3069.12元，增长274.68元。

也就意味着，如果用人单位是以最高缴存比例（12%），按缴存基数上限（27865元）来缴存公积金的，那么，单位每个月要帮职工多缴纳公积金274.68元。

当然，这样的单位，在现实中可能比较难找。

因此，2022年单位职工住房公积金缴存基数上限的调整，并不是普惠性的。其实质是根据在岗职工年平均工资进行的年度例行调整。

不可否认的是，对于能享受到公积金基数上限调整福利的职工而言，公积金账户内的可支配收入会有一定的增长，对于公积金贷款买房的整体促动不大。

工资收入对应的可选房源变多了

去年昆明年平均工资的上涨，是否就意味着离买房更近了呢？

从购房的维度看，根据此前昆明锐理发布的年度数据，2021年昆明商品住宅成交均价约15005元/㎡。

图源昆明锐理

以此均价核算，购买一套100㎡的住宅，总价需要150万元，首套房首付约30万元。

按去年昆明市城镇非私营单位就业人员年平均工资107866元来计算，购买一套100㎡的房子，需要不吃不喝近14年。

当然，这只是一种粗略的计算。

单纯拿收入对标房价高低，或者来对照房价合不合理，其实并不太科学。毕竟工资更多的是还贷能力的一种参照。

即便真是这样的工资水平，也可以很明显的看出，不通过贷款要实现买房依然有很大的难度。

如果刨除攒够全款的因素，以贷款的方式来计算，可能更能看得到买房希望。

去年昆明市城镇非私营单位年平均工资107866元，折算月均收入约为8989元。

按照银行贷款的要求，严格执行房贷月供占收入一半的比例要求，房贷的月供需控制在4495元以内。

也就是说，以当前4.45%的利率，等额本息贷款30年计算，房贷总额需控制在89万元以内。

换句话说，以昆明市城镇非私营单位年平均工资107866元作为买房的月供参照，通过贷款的方式所能匹配到的房源总价在110万左右。

从昆明市场来看，相比去年只有呈贡、经开区和空港的选项，可选范围大了许多。

比如，主城区总价110万左右有诸如江东铂悦湾、青年说悦领域、清河居花栖里、誉峰峰景、溪麓南郡、俊发观云海、俊发彩云城等项目小户型可以选择。

能够垫着脚够一够的项目还有金泰国际三期名门、首创禧悦春城、中建金科向山的岛、翠湖一品等项目的小户型产品。

除此之外，呈贡区、经开区、空港片区等离城有一定距离的区域的一些项目，也符合总价110万左右的上车需求。

在项目可选范围变大的同时，相比以往，今年以来持续下调的房贷利率，一定程度上也为买房带来了利好。

在月供相对固定的情况，房贷利率的下调，使得可贷款总额得到提升，按照月供匹配到的贷款额度更高，实际买房中，房源的可选择性也随之变大。

这里可能比较难理解，我们同样以等额本息贷款30年来计算，在相似的月供要求下，当前4.45%的利率水平贷款总额为89万，而以去年同期5.4%的利率计算，仅能贷到79.8万。

不同的利率水平，月供相似，时隔一年的贷款总额多出9.2万。

相似月供下不同利率水平的可贷总额对比

更重要的是，虽然贷款总额增加，但低利率形成的低利息对冲，使得还款周期内的还款总额并没有因为向银行贷的钱多了而呈现出明显的增长。

无疑，这对于贷款买房的群体而言，算是一种来自政策的福利。

当然，以上是以城镇非私营单位就业人员年平均工资作为参照得出的结果。

如果以城镇私营单位就业人员年平均工资（54665元）来算，合约4555元的月薪，要靠个人工资攒首付并在昆明主城区买房，也确实不太容易。

现实中，收入高，依然买不起房的也有一大把；收入不高，却也有过得很安逸的。因此，就买房而言，还是要根据自身情况量力而行。

说到底，工资只是买房的一种还贷能力的参照和资本积累的一种方式，并不完全是能买房的衡量标准。