福州房产乱象「福州楼市调控」

本文是根据这几个月对福州楼市的观察，结合身边的真人真事（不是偏激案例），结合目前对一些政策的解读而写的，篇幅略长，希望耐心看完，能提供一定的参考价值。

寒露已经到了，天气也开始逐步转凉，下一个节气就是立冬了，冬天正在慢慢靠近！

对于福州的楼市而言，一部分房产的金融属性也降到了冰点，开发商以价换量勉强维持生计，二手房东想要快速卖出都是在割肉（有学区属性的次新房除外）。

在这个市场环境下，对于多个群体而言，受到的牵连是非常大的。

1.房企续命

图片为踩盘实拍

以最近销量不错的熙悦府为例，来说一下价格的变化，这算是一场悲壮似的降价！

早期高点入手这个楼盘期房的时候，价格在两万出头，两年后价格在1.65万左右，期房到准现房，反而打了近8折；

你以为开发商良心发现吗？现在摆在房企面前的就两条路，一种是看着自己慢慢死去，另外一种以血亏的代价，换点氧气来维持ICU的生命体征。

这只是众多开发商的一个缩影，甚至有偏远板块的开发商6，7折卖房的也不在少数。

现在的房企到底有多难呢？看一下以品质著称，深耕于杭州的滨江也能略知一二！

滨江的产品力在江湖地位中堪称东方不败级别的，与仁恒，星河湾同属于品质的天花板。

滨江深耕于chao房第二城的杭州，董事长戚金兴在2021年5月告诉大家，滨江集团在杭州首批集中土拍所拿地块的净利润维持在1%-2%左右。

这是什么概念呢？深耕于杭州的滨江，口碑和产品力强，在营销费和管理费的之处都只在0.5%左右；

对于大部分品牌房企而言，住宅项目这两个费用一般的支出要达到4%左右！

这等于变向告诉其他房企：我融资成本低，开销少，只能保证1-2个点的利润，你们来这玩一趟亏本的概率极大。

资金疲惫，房企危机存亡之秋也！

若要苟延残喘，割肉是最无奈但也是最有效的生存之道！

2.中介危机

实地探房所拍

前几天，去找一个认识多年的中介老店长，喝茶聊天的时候，也对当下的环境颇为感慨！

从市场行情分析，尽管暖风频吹，至少到现在为止，很多看似有很大刺激力的救市政策并没有见到多大效果；

只要楼市没有出现一个普涨现象，很多购房者长期保持就长期处于观望状态，问价格的人多，愿意跟中介出来看房的凤毛麟角。

由于这个中介门店是位于烟台山板块，现在已经过了传统学区房的旺季，老资历的业务员一个月最多也就一两单，新人业绩更是不忍直视！

源于现在福州楼市的行情，中介门店能有底薪的不多，在资本市场里偷奸耍滑惯了的老板并没有给员工直接开底薪，而是拿业绩来抵（套路就不明说了）。

这种环境下，老业务员或许能够根据经验和客源勉强维持生计，新人的话基本坚持不了多久就会走人。

这个老店长平时还算比较有良心的，但是他成交了一套三江口板块的三无楼盘，他直言：上有老下有小，只是生存之道而已！

其实像这种主做二手房，尤其是学区房的板块里，中介虽然也渴望能成交新房，毕竟佣金高，但传统的老中介，对于新房的把控确实还欠缺点火候！

对于主做二手房的老中介来说，新房市场的降价，甚至鬼魅般地降首付，让他们的生存环境更是雪上加霜！

3.下游产业

图片为实地拍摄

一个朋友是做高端全屋家电定制的，这个行业是楼市的下游行业，与楼市有千丝万缕的联系！

他坦言，安置房交房的话，找他的客户较少，他的主要客群来自高端住宅小区，因为这些群体出手比较阔绰，一般会定制一些高端的家电产品；

客户群体一般是自己圈层里的人或者通过这个圈层转介绍的人，但是随着楼市下行，他的生意一落千丈！

对于他来说，要解决燃眉之急，只能要卖掉现在自住的安置房。

在楼市的冰点期，安置房的降幅尤为明显。

他当初拆迁的时候为了一家三代人能住一起，选择了135平的安置房，位于前锦新苑，目前还没出证，交易有很大的难度！

这种房子的买卖，只有一些小中介愿意接手，给他开出的单价在一万出头，房主前期只能拿到80%。

一百万出头确实能帮他渡过难关，但是以这种价格卖掉刚到手不久的安置房，以后住哪里呢？估计又要去租附近的民房了！

可以想象一下，他以后租民房了，生活成本也会极力控制，别说换车，买新手机，就连生活都要节衣缩食；

这类群体在消费端极力控制，那么对于一些实体经济的影响也会受到影响。

4.楼市信号

图片来源于网络

10月9日，有权威媒体披露，9月底，央行和银保监会两部门要求：

中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等六家国有银行，加大对房地产融资的支持力度。

其中，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持，形式包括抵押贷、按揭贷、开发贷或购买债券等。

据不完全统计，在此之前，楼市的救市政策发布超过了494条，但是并没有看到明显的效果，那么这次六千亿的输血，有多少力度呢？

这次融资形式，除了个人买房贷款外，还有针对房企的开发贷款和债券，这算是对房地产的紧急输血。

六千亿这个金额对于房地产来说算不算大呢？如果拿恒大对比的话，那就过于偏激了。

首先，我们要注意的是，这次是要求六大行在年内释放1000亿，时间只有三个月了，什么概念呢？

拿工商银行举例，今年上半年个人按揭贷款增加864亿，房地产开发贷款增加95亿，两者总共就959亿；

那么剩下的三个月，六大银行总共要提供六千亿融资支持，力度还是相当大的。

对于那些在ICU，但还能喘气的房企来说，会优先扶持，他们迎来生机的可能性极大。

在3年前，看到权威媒体发布：严查机构违规向房企输血，房地产多个融资渠道收紧。而现在无疑是表明一个救市的信号。

在98年的时候，美联储说我们现在救的不是市场本身，不是风险，而是担心市场没有了。

总结

帮朋友看房实拍

从现在的风向可以看出，还是在推进楼市需求的释放，推进市场的回暖，对于楼市我们可以保持谨慎的乐观；

但从房住不炒的基本面来看，楼市已经脱离了暴涨时代，对于购房者来说，应该从自己的需求点出发，并注重未来的流通性！

这么说吧，身边相对理性，且交情不错的朋友最近有蛮多咨询楼市信息，这类群体中主要还是以高知分子为主；

当然，还是存在无厘头看空楼市，对楼市基本面缺乏判断的朋友，每次看到利空楼市的消息都会第一时间转发朋友圈。

其实只能说根据现在的行情判断，楼市还是处于一个相对低点期，如果有需求就可以考虑，但不要想着未来有多少的回报。

一句话总结，刚需和改善可以入场，但想从楼市获利，就凭普通人的认知，绝大多数人还是很难获利的，不要忘记楼市调控的底线。

希望购房者多一点理性的思考，少一些情绪化的表达！