物业管理行业发展指数报告「物业管理指标和经济指标是什么」

我们继续结合近期的物业公司的行业数据来看，可以看出来目前全行业处于高景气度区间，那么具体分析以下指标，首先竣工是销售的滞后指标，逻辑上，新开工和销售面积领先于竣工面积2-3年，但从统计局的数据看，2017年以来，竣工增速持续处于滞后修复态势，随着预售房迎来交付，2021年房地产竣工面积增速有望提高。

销售⾯积&竣⼯⾯积

1.商品房销售⾯积持续⾼增⻓，2020年商品房销售⾯积增⻓2.6%， 其中住宅销售⾯积累计同⽐增⻓3.2%，5⽉以来持续正增⻓，且10-12⽉于当⽉同⽐增速均⾼于10%。办公楼销售⾯积下降10.4%，商业营 业⽤房销售⾯积下降8.7%。

2.从竣⼯数据看，2020年房屋竣⼯⾯积下降4.9%，降幅⽐1—11⽉份收窄2.4个百分点，四季度以来已呈现出明显的回暖趋势。其中，住宅房屋竣⼯⾯积65910万平⽅⽶，累计下降3.1%。

房屋竣⼯⾯积及同⽐&房屋新开⼯⾯积及同⽐&商品房销售⾯积及同⽐

短期确定性⽅⾯，我们重点看几条：母公司综合实⼒、在管⾯积、关联地产公司的土地储备。

1.⺟公司综合实⼒：母公司实⼒越强，其旗下物业公司获得订单⾃然更容易。因⽽，对⺟公司地产公司，我们需要做⼀个综合对比，谁的综合实力、长期竞争优势越强，谁旗下的物业公司优势也更强。

此处，对地产公司，我们以三个指标对比，观察谁的⻓期竞争优势更大：销量和收⼊（体量大小）；存货周转率（运营效率和出货速度快慢， 反映经营效率）；债务⽐例（反映⻛险⽔平）

⾸先，先看体量和周转效率层⾯：

地产商体量对⽐ （单位：亿元、次）

体量排名前5名为：碧桂园›中国恒⼤›万科›融创中国›保利地产；从周转效率看，排名前5名为：绿地控股›雅居乐集团›碧桂园›旭辉控股集团=世茂集团。其次，我们接着来看，⺟公司债务和潜在⻛险⽔平。为了限制开发商融资，央⾏和住建部推出融资新规，俗称“三条红线”，将于2021年1⽉1⽇起全⾏业推⾏。分别是：1、剔除预收款后的资产负债率⼤于70%;2、净负债率⼤于100%;3、现⾦短债比小于1。

如果全部踩中，将被归为红⾊档，后果是有息负债规模不得增加。

如果踩中“两道红线”，则归为橙⾊档，有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“⼀道红线”，归为⻩⾊档，有息债务规模年增速将扩宽⾄10%。

对于⼀道都没踩中的房企，被归为绿⾊档，有息债务规模年增速可放宽⾄15%。

代表房企中，位于“三道红线”中红档的有融创中国、绿地控股、中国恒⼤；位于绿档的多为央企系房地产公司，包括保利发展、中海地产、华润置地等。

整体来看，考虑到销量、体量、经营效率、债务⽔平，碧桂园、万科综合实⼒更强。因⽽，对这两家旗下的物业管理业务，需要后续⻓期跟踪。接着，我们来看物业公司⾃身的运营指标，分别为⾃身储备⾯积、在管⾯积、关联地产公司储备⾯积、在管⾯积创收。

1） 物业公司储备管理⾯积、在管⾯积——物管公司⽬前的核⼼增⻓驱动来⾃在管⾯积增加，在管⾯积排名前三的为：彩⽣活、 雅⽣活服务、碧桂园服务。

此外，物业公司已经签约，但还未纳⼊收费的储备⾯积，是在管⾯积增⻓的先⾏指 标，储备⾯积排满前三的为：碧桂园服务、恒⼤物业、绿城服务。

我们对⽐“储备⾯积/在管⾯积”指标，⽐值越⾼，说明未来两年的业绩增⻓的确定性越⼤。 储备⾯积绝对值较⾼的是碧桂园，“储备⾯积/在管⾯积”指标中，融创服务（2.2）›碧桂园服务（1.33）›绿城服务（1.12）排名前三，⽐值均 超过1，属于较⾼的⽔平。不过，绿城服务、融创服务⾛⾼端精品路线，在管⾯积体量排名并不在特别靠前的位置。

我们⽤关联开发商⼟地储备⾯积/在管⾯积指标，衡量物管企业中⻓期业务增⻓潜⼒及确定性。对⽐来看，融创服务、恒⼤物业、碧桂园服务的⽐值较⾼，分别为2.36 倍、0.94倍、0.83倍。

地产商⼟储⾯积

值得⼀提的是，榜单上有⼀个较为特殊的案例：雅⽣活服务。⽬前，雅⽣活服务背后⼤股东为雅居乐，第⼆⼤股东为绿地控股，其在管⾯积，能获得两⼤地产商的⽀持。2017年6⽉，雅⽣活以10亿元对价收购了绿地控股旗下物业公司—— 上海绿地物业服务有限公司。⼏个⽉之后，绿地集团宣布以10亿元对价，战略投资雅⽣活，获得其20%股份，成为雅⽣活第⼆⼤股东。绿地控股同意⾃2018年1⽉1⽇⾄2022年12⽉31⽇期间，在法律许可的范 围内尽量聘请雅⽣活服务管理其每年开发的建筑⾯积不少于700万平⽅ ⽶的物业，并在每年为其所额外开发建筑⾯积为300万平⽅⽶的物业选 择物业管理服务供应商时给予雅⽣活服务优先权。

3.单位在管⾯积获取营收、利润能⼒：

单位⾯积创收、创利情况处，对⽐单位创收、创利情况来看：

单位在管⾯积创收、创利表现均较好的是融创服务，主要是物业以⾼端住宅为主，且⽑利率较⾼的⾮业主增值服务占⽐较⾼。不过，其在管⾯积⽬前还不靠前，后续需要关注⺟公司交付情况。

单位创收能⼒表现较好的还有招商积余、保利物业，⼆者的⾼单位创收， 主要依靠⾮住宅物业贡献， 其⾮住宅物业⾯积占在管⾯积约50%，⾼于其他同⾏。但其问题在于，利润率⽅⾯较低。

此外，单位创利⽅⾯表现较好的是碧桂园服务、雅⽣活服务，主要是其⾮业主增值服务⽑利率较⾼。研究⾄此，⼩结⼀下：

1.短期增⻓确定性较⾼的两家为：融创服务、碧桂园服务，其单位创收表现较好，同时，在管⾯积、储备均较多，这两家中，碧桂园服务⺟公司债务压⼒更⼩，周转更快，增⻓相对更健康。

2.如果将体量、在管⾯积、储备、单位创收、单位创利、⻛险因素都考虑进去，后续需要⻓期跟踪的：碧桂园服务、雅⽣活服务、融创服务、绿城服务。（万科服务暂⽆数据，后续如果有数据，也需密切跟踪）

3.彩⽣活服务，在管⾯积排名⾸位，但单位⾯积创收却排在末位，属于特殊案例。主要是其前期通过并购增⼤在管⾯积规模，不过，期并购导致负债上升较快，2018年⼀年内到期债务⾼达48%，短期偿债压⼒ 过⼤，并购步伐放缓，增速随之放慢。其单位在管⾯积创收如此靠后， 我们未找到具体原因，但此处数据，侧⾯说明运营效率存问题。接着，来看品牌和服务质量⽅⾯。此处，重点看现有第三⽅项⽬占⽐、业主增值收⼊占⽐、收缴率。

1. 第三⽅项⽬在管⾯积占⽐

2.代表是否能通过市场化的形式获取项⽬，外拓项⽬⾯积越多，说明品牌力越强，对⽐可以发现，恒⼤物业、碧桂园服务、融创服务等来⾃于关联⽅在管⾯积占⽐较⾼，⽽绿城服务、永升⽣活服务第三⽅项⽬⾯积占⽐达到70%以上，意味着第三⽅拓展能力极强。

第三⽅项⽬⾯积占⽐

第三⽅拓展⾯积 （单位：百万平⽶）

绿城服务把⽑利率控制在10%左右，在此基础上提供优质物业服务，获取业主满意度和认可度，树⽴品牌形象，其第三⽅中标率多年保持在70%以上。

此外，雅⽣活服务2020年上半年第三⽅项⽬占⽐超过80%，主要是其中⼤部分为并购中⺠物业增加的在管⾯积，抬升占⽐。2020年上半年，如果单看新增第三⽅外拓⾯积，排名前三的物管企业分别是绿城服务（3646万平⽶）、碧桂园服务（3498万平⽶）、永升⽣活服务（2828万平⽶）。

社区增值服务占⽐较⾼的是绿城服务、保利物业、永升⽣活服务。其向养⽼、托幼、家政、⽂化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，该项收⼊占⽐⾼，说明业主认可度较⾼。

业主增值服务占⽐

单看业主增值服务⽅⾯：绿城服务›保利物业›永升⽣活服务。

2.收缴率

⼀般来说，业主对物业公司的满意度越⾼，拖⽋物业费的⽐例越低，因此，我们从收缴率和应收账款占⽐，对⽐⼀下各家的底层服务能⼒和客户满意度。其中， 绿城服务、滨江服务、保利物业收缴率排名前三， 分别为98.1%、96.8%及96%。应收账款占⽐较⾼的是恒⼤物业，主要产⽣ 于向恒⼤集团、第三⽅物业开发商以及业主及住户提供的物业管理及增值服务。

收缴率&应收账款占⽐来

收缴率⽅⾯：绿城服务›保利物业›碧桂园服务。

综上，在⻓期品牌优势⽅⾯，较为领先的是，碧桂园服务、绿城服务、永升⽣活服务。这三家第三⽅项⽬占⽐较⾼，同时，从直观的付费意愿⽅⾯：绿城服务›碧桂园服务›永升⽣活服务。

如果将⻓短期优势结合来看，碧桂园服务竞争优势⽐较均衡的。绿城服务品牌⽅⾯较强，但在短期逻辑⽅⾯稍弱：1.关联公司储备⾯积少，并购预期低，导致⼀致预期收⼊增速低；2.低⽑利⾼品质的策略，导致短期盈利能力较弱。

至此，总结⼀下：

地产⺟公司综合实⼒，碧桂园、万科更强；单位在管⾯积带来的利润， 恒⼤物业、碧桂园服务、雅⽣活服务更强；雅⽣活服务的⼤股东是雅居乐、第⼆⼤股东是绿地，这两家地产商，以及碧桂园，三家的周转率较⾼；不过，恒⼤、融创、绿地三家地产商的净负债率较⾼，需要考虑； 永⽣⽣活服务拓展第三⽅市场能⼒较强；绿城服务⾛精品化路线，品牌⼝碑较好。

在这个⾏业⾥做研究，究竟是重点跟踪体量⼤⼀些、综合实⼒强⼀些的龙头公司，还是跟踪体量小⼀些，但储备较多、预期增⻓较多，或⾛精品化路线品牌较好的，本身都可以，只是取决于研究价值观，是更看重回报的“价值派”，还是更看重增⻓的“成长派”。

这个领域的⾏业格局和研究⽅法，都属于服务类商品，客户粘性都较强，⻓期净资产收益率较稳定，增⻓逻辑较为依赖并购。因属服务类⾏业，只要能做出差异化就能存活，不容易形成赢家通吃的格局，因⽽整个⾏业竞争格局分散、集中度不⾼。