各大房企负债情况「上市房企负债榜」

身背约1113.28亿元的负债，金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”，000402SZ）的日子并不好过。

近日，金融街控股公布了2018年财务报告，报告期内营业收入和净利润相比上年均有所下滑，其中营业收入约221.13亿元，同比下滑13.35%，净利润约40.37亿元，同比下滑1.61%。

不过，更令人担忧的不是业绩下滑，而是金融街控股持续攀升的债务，以及几乎与归母净利润相当的利息费用和财务费用，这两项费用加起来共约32.75亿元，而金融街2018年实现归属于母公司股东的净利润约32.69亿元。

此外，金融街控股主营的房产开发业务收入下滑明显，2018年实现收入195.9亿元，同比下滑15.72%。据了解，房产开发业务占金融街2018年整体营业收入的89%，对其业绩影响较大。

针对2018年业绩和未来发展等问题，记者向金融街控股董秘办公室发送了采访提纲，但截止发稿之日尚未获得回复。

5年负债翻番

作为一家以商务地产为主业的大型国有控股公司，金融街控股是北京金融街的开发与运营管理者。这里集中了中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会等中国最高金融决策和监管机构，几乎所有有关中国金融的重大决策都在这里酝酿、讨论和最终形成。

不过，近5年来，金融街控股的营业收入和净利润几乎原地不动，增长陷入停滞，2018年甚至出现了营业收入和净利润双双下滑的现象。根据年报，金融街控股2018年实现营业收入约221.13亿元，同比下滑13.35%，净利润约40.37亿元，同比下滑1.61%。

《华夏时报》记者梳理金融街控股近5年财务报告发现，其2014年营业收入约220.36亿元，归属于上市公司股东的净利润约29.27亿元，在此基础上，金融街控股2018年的营业收入仅增加不到1亿元。相比而言，其总负债却从489.85亿元增长至1113.28亿元，5年间负债翻番，增加623.43亿元。

2014-2018年，金融街控股经营活动产生的现金流量净额除2016年为正外，其他4年均为负。以2018年为例，其销售商品、提供劳务收到的现金仅约6.71亿元，而支付的各项税费却达到约5.72亿元，购买商品、接受劳务支付的现金和支付给职工以及为职工支付的现金共约4.21亿元。

2018年金融街控股经营活动产生的现金流净额约为-144.72亿元。不过，其依靠投资获得约82.95亿元的现金流入，另外2018年金融街控股通过借款和发行债券获得现金流入159.12亿元，正是这两项现金流入弥补了金融街控股2018年入不敷出的境况。

2014年以来，金融街控股每年都通过借款、发行债券获得大量的现金流入，2014-2018年，这两笔现金流入分别为194.42亿元、407.77亿元、143.7亿元、251.15亿元、159.12亿元。

金融街控股发型债券的利率并不算高，记者梳理发现，金融街控股2015年发行的15金街01、02、03利率分别为4.74%、4.2%、4.24%，2016年发行的16金控01、02、03、04利率分别为3.83%、3.8%、3.85%、3.73%。16金街01、02利率则更低，分别为2.9%、3.2%。到期时间基本在2011-2025之间，短期偿债压力并不大。

上述债券虽利率较低，但总额高达179.18亿元。“债墙”逐年高筑，终于累积到1113.28亿元的总负债。

值得一提的是，由于负债高企，金融街控股2018年利息费用总额高达43.09亿元，几乎相当于净利润。2018年金融街控股净利润约40.37亿元，归属于母公司股东的净利润为29.27亿元。

金融街控股将其中的大部分利息进行了资本化处理，约有25.23亿元，减去这部分后的利息费用约17.86亿元。也就是说，金融街控股将25.23亿元的利息变成了资本。

房地产业务收入下滑

目前，金融街控股主要有三大业务板块：房产开发、物业出租、物业经营。其中房地产业务占总营业收入的89%，但也是营业收入下滑最多的业务板块。根据其年报显示，2018年房产开发业务 实现营业收入195.9 亿元，同比下降 15.72%。另外两个业务板块都略有增长，其中物业出租业务实现营业收入17.4亿元，同比增长11.60%；物业经营业务实现营业收入 6.7 亿元，同比增长 4.71%。

物业出租业务增长主要原因一是对于培育期项目(金融街海伦中心、 金融街丰科中心等)，通过统筹策划、提前招租，提升项目出租率，提高租金收入;二是对于成熟期项目， 通过加强续换租管理、完善增值服务，租金水平稳步提升，提升租金收入。

物业经营业务增长主要原因一是酒店板块拓宽销售渠道和业务模式、优化客户结构，在市场竞争组别中继续保持领先地位;二是文旅板块强化主题特色 营销，完善旅游配套，旅游接待人数较去年增加，品牌影响力持续提升。

而对于占营业收入89%的房产开发业务下降的原因，金融街控股在2018年年报中却没有提及。记者分析发现，2018年金融街控股实现竣工面积107万平方米，同比下降 40%，虽然2018年新开工面积达到 338 万平方米，同比增长 207%，但广州、北京、上海、天津、重庆、惠州这6个主要城市的可供出售面积只有215.6万平米。

值得一提的是，为了取得借款，金融街控股将旗下许多土地和房屋进行抵押，形成较大规模的受限资产。受限资产包括土地使用权、房屋产权、投资性房地产、存货、长期股权投资等。

据《华夏时报》记者粗略统计，受限的土地和房屋资产约361.68亿元，如金融街购物中心部分土地使用 权和房屋所有权，天津大都会项目部分土地使用权及在建工程，津塔写字楼 461 套产权 ，惠州部分土地使用权及在建工程，等等类似资产数十宗。

此外，金融街控股还将子、孙公司股权进行抵押，受限的长期股权投资约19.92亿元。

一名国企高管告诉记者，2018年房企融资遇到困难，不过央企和国企的融资状况相对较好，可以拿到成本较低的借款，不过现在国资委对这些企业都有财务方面的要求，比如控制负债率，和民营企业一样，很多央企、国企也开始收缩负债，扩大借款规模还是会有一定风险的。