融资政策收紧「银行对地产融资再收紧」

房企整体融资规模在持续缩水。

在过去的4月份，房地产境内、境外债券融资共发行63笔，较上月减少23笔，发行规模折合人民币约617亿元，环比减少30%，同比减少34%，境外融资同环比跌幅更大，贝壳研究院最新报告显示了该数据。

以往，3月、4月为房企信用债年度集中发行时段，但今年的融资窗口期未至，没有迎来销售“金三银四”的房企，在融资领域也倍感低温。

不同房企面临的融资环境，可谓“冰火两重天”。某财务较为稳健的民营房企人士称，公司的融资一直很顺畅，五一楼盘销售也尤为火热。另一出现偿债压力的房企，债券融资渠道至今仍是关闭状态，项目出售进展也较缓慢。

值得注意的是，近期监管层多次发声，强调要积极支持房地产企业债券融资，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

业内认为，政府不断出手稳定市场，并向主要几家AMC和18家银行提供12家房企的清单，有助于防范化解房企债务风险，房企融资方向有可能向银行贷款、借款方向偏移，并购相关融资举措也将是后续重点。

400亿偿债缺口

2022年，房地产融资的收紧态势不减，整体发行规模持续缩水，民企的债券融资能力未明显提升。

据贝壳研究院统计，2022年1～4月，房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%。自2018年以来，房企前4月累计融资规模逐年下滑，且2022年下滑幅度出现明显加速。

热闹的海外举债局面不再，境外融资渠道对房企的友好程度下降。1～4月，房企境外债券规模约442亿元，同比减少65%，规模占比下滑至19%。此前房企境外违约事件频发，影响了整个行业的信用评级。

境内融资虽同样紧缩，但对房企的重要性逐渐提升。自2020年以来，这一趋势日益加强，前四月房企境内融资规模约1908亿元，同比减少30%，规模占比提升至81%。业内预计，未来房企融资渠道都将以境内为主。

融资顺畅与否，一定程度上是企业发展的“晴雨表”。当下，行业融资规模维持低位，一方面是企业为降杠杆，主动缩减有息负债规模；更重要的是，因资金压力加大、债务违约频发，部分企业的融资通道被直接关闭。

克而瑞研究中心表示，为促进行业健康发展和良性循环，多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号，但政策回暖的传导落地尚需时间，多数房企流动性压力持续。

融资紧张的同时，房企面临不可忽视的债务重压。2022年TOP30房企虽然境内债压力较小，但境外债压力是2020年的一倍，3、4月更是偿债高峰期。

贝壳研究院称，2022年4月房企境内外债券融资到期债务规模约1013亿元，环比减少5.8%，同比减少26.3%，到期债务净额396亿，偿债缺口约400亿规模。

“房地产行业形势的严峻程度要超过2020年。”易居研究院表示，疫情对房企资金链也形成挑战，即便挺过上半年疫情，可供投资发展的资金也不多了。

纾困政策在路上

近日来，监管层多次出手，助力房企融资畅通、风险化解。

5月9日，深圳人民银行、深圳外汇局制定出台《关于统筹做好金融支持疫情防控和经济社会发展有关工作的通知》，要求支持合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，各金融机构要加大对优质项目的支持力度，保持房地产开发贷款平稳有序投放，不盲目抽贷、断贷、压贷。

5月4日，央行、银保监会及证监会三部门同时发声，其中银保监会强调，对房企不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务；证监会强调，积极支持房地产企业债券融资。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，相关表态传达了调整政策的迫切性，预计后期地方银行及金融机构对购房者、房企的支持性政策将及时出台，房企债券融资将得到积极支持，房企整体的融资环境将明显改善。

为助力出险房企项目处置，并购相关融资得到重点支持。据中指研究院统计，房企的并购融资是政策边际放松的主要形式，其中以银行授予房企的并购融资额度为主，3月多家房企获此额度，总规模达到1780亿元。

不仅如此，此前央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构召开会议，商讨为问题房企进行纾困，首批纾困房企名单包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、富力及佳兆业等12家。

一位上述名单中的房企对记者表示，确实召开了这个会议，不过具体细则还有待确认。自公司出现流动性风险后，已经跟AMC机构有过接触，也洽谈过出售项目，不过直到目前，还没听说大体量项目顺利出售的案例，推进起来需要时间。

有房企从业者也表示，现在的情况是，差的项目买家不愿意买，好的项目卖家还指着它翻盘，不轻易卖，很多战略投资者利好的情况基本都是“烟雾弹”。

不过业内认为，AMC入局将助力房企加速资产处置、推动风险化解。而房企风险问题的处理，对恢复市场信心至关重要，供给端稳定，才可能使需求端敢于入市。

房企积极“造血”

房企化解经营风险，不能只盯着外部“输血”渠道，加强自身造血能力也是关键。

“问题的解决还是要靠自救，靠市场回升，自然创造出自救的条件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，国家及各地政府能做的，就是完善政策措施，稳市场稳预期，剩下的要靠企业，激发市场化收并购的条件。

事实上，从稳健的民营房企、到已现资金风险的企业，都在紧盯调控走向、等待市场回升、同时加大销售回款力度。

某境内外全投资级民营房企称，五一小长假期间，集团销售基本接近去年五一水平，武汉一项目假期来访1000多人，环比4月周度增长约40%，项目15名置业顾问平均每人每天接待约20组客户，单人最高接待时长为14小时。

“多地出台调控政策，促进房地产市场健康发展，广州、武汉等一线、新一线城市市场信心得以率先回升。”上述房企人士称。

某北京房企人士也表示，公司在京项目从去年开始就卖的不错，现在已经快清盘了。最近，廊坊又传出取消限购的风声，公司对环京市场抱有期待。不过受疫情影响，北京的客户过不去，市场成交情况会如何，还需要后续观察。

另一华南房企人士称，公司华东的销售暂时停摆了，不过大湾区还可以期待，如广州市场正缓慢复苏，虽然刚需观望情绪浓重，增城、南沙等外围区域库存积压，但中高端需求相对坚挺，大平层产品要靠抢。

“抓销售回款、提升自身造血能力，保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险是当前房企经营的关键。”克而瑞称。融资渠道有望疏通、楼市隐现回暖信号，在钢丝上停留许久的房企，或许终于有望喘口气了。