本周,随着麦迪逊大道旗舰店租金加息,奢侈品百货连锁店Barneys New York申请破产,一些人将责任推到了Barneys的房东,推动零售商超越边缘。

深入了解曼哈顿零售房地产景观,可以看到复杂的情况。

纽约街区或走廊(包括大中央,苏豪区和上东区周围的第五大道)的零售租金远未达到2014年峰值的水平。麦迪逊大道(Madison Avenue) - 以其作为香奈儿(Chanel)和Dolce&Gabbana等高端品牌的目的地而闻名于市场,并不能免受租金下跌趋势的影响。

商业房地产服务公司CBRE的一项分析显示,在2019年第二季度,纽约市的平均租金平均下降了4.5%,达到每平方英尺776美元。这标志着连续第七个季度下滑。上麦迪逊大街(第57街至第77街)的租金特别是一年前下降11.7%至每平方英尺1,042美元。

在Barneys的案例中,房东Ashkenazy Acquisition与第三方仲裁员合作,但1月份麦迪逊大道旗舰店的租金仍然从大约1600万美元增加到大约3000万美元,尽管他们尽最大努力停止此举,人们熟悉此事在4月份告诉CNBC。这些人当时表示,这一增长几乎消除了零售商在利息,税收,折旧和摊销前的收益。

但是多家经纪人和房地产高管告诉CNBC Barneys仍然以这个价格获得了一笔很高的租金,这个价格为五十万平方英尺的商店。Ashkenazy没有回应CNBC的评论请求。

租金只会增加巴尼斯面临的其他压力。越来越多的购物者转向像Farfetch这样的在线奢侈品平台,或直接转向品牌购物 - 所有这些都侵蚀了Barneys的销售增长。

我们正在震撼传统的零售商,处理空间的悬空......这些事情需要时间。但这并不意味着这里的零售业已经死亡。

与此同时,Barneys仍然计划在曼哈顿开设两家店 - 它在切尔西附近有第二家店。总体而言,它计划关闭其13家百货公司中的5家,并且有足够的资金在10月份为其业务寻找买家提供资金。

商业房地产服务公司Cushman&Wakefield的执行董事总经理Steven Soutendijk表示,在纽约,“如果Barneys空置,没有人会感到高兴”。“Barneys [麦迪逊大街]只是一块巨大的空间。租用它需要花费很多时间。“

而对于Barneys和其他许多品牌来说,曼哈顿仍然享有盛誉。自治市区正在发生变化,包括更多的办公空间,住宅高层建筑,餐馆和电子商务品牌。房东们正在接受这样一个事实,即天价租金不再合理。

“我们正在震撼传统零售商,处理空间问题......这些事情需要时间,”Soutendijk说。“但这并不意味着这里的零售业已经死了。”

最近关闭的清单仍然很长。Lord&Taylor在第五大道上变暗,被WeWork取代。Saks Fifth Avenue关闭了位于市中心Brookfield Place的女装店,由另一位合作的运营商Convene取代。梅西百货计划在赫兰德广场的位置建造一座办公大楼。来自Gap,Tommy Hilfiger和Hollister等旗舰店的其他旗舰店已关闭整个城市。

与此同时,去年11月,第五大道上的美元商店Five Below开放了。老海军正在上东区开放。Ulta正在Herald Square附近种植第二家曼哈顿商店。Target仍在为曼哈顿带来更多小格式的地点。像Warby Parker,Outdoor Voices,Casper,Candid Co.和Indochino这样的互联网品牌在整个城市都有商店。

这些公司以更大的力量进入曼哈顿的大门之一就是更灵活的租赁条款和更便宜的租金。在某些时候,房东不得不让步。很多这些新零售商也不会支付更高的租金。

世邦魏理仕研究与分析主管尼科尔·拉鲁索说:“如果今天有人正在重新谈判租约,那么这个市场与10年或15年前的情况完全不同。”

2014年之后,由于租金开始下降,商店关闭,“业主不想听到,”LaRusso说。“但现在大部分的教训都已经学到了。”她说,今天谈判正在进行中。“我认为我们正在达到这种平衡。”

‘弹性’

曼哈顿商业房地产市场最大的问题之一仍然是:“什么时候租金会停止下降?”似乎没有人知道确切答案。但痛苦似乎消失了。

CNBC与三家不同的纽约经纪公司进行了交谈,他们认为这一下跌趋于平稳,租赁活动正在回升。

一些人引用了位于Related的Hudson Yard购物中心和Brookfield的Five Manhattan West项目的市中心的活动,因为零售商仍然要求开设商店。新的零售业正在涌现。所有活动都不再集中在第五大道和麦迪逊大道附近。

鞋类品牌Margaux和手提包零售商Goldno.8等初创企业纷纷涌向西村的Bleecker街。像户外之声,Alo,Bandier和Sweaty Betty等崭露头角的运动服装品牌已经搬迁或正在搬到Flatiron。Meatpacking区拥有闪亮的新RH商店和大型星巴克咖啡店。

Aurora Capital Associates的开发人员贾里德爱泼斯坦说:“今天的肉类包装就是我所说的纽约‘它’社区。”爱泼斯坦致力于RH在该地区15年租约约2.5亿美元的交易。RH酒店也将于明年秋季在Meatpacking区开业。

根据世邦魏理仕的数据,在2019年第二季度,所有纽约走廊的总租赁速度总计超过380万平方英尺,比两年前的310万平方英尺高出近22%。该公司表示,食品和饮料供应商是最活跃的租户,其次是杂货店。

房地产开发商Time Equities的创始人兼首席执行官Francis Greenburger表示,“纽约具有一次又一次证明的弹性。”“我永远不会怀疑纽约的弹性。”

纽约的零售租金远未达到2014年的水平。

即便是麦迪逊大街也无法抵御租金下跌的趋势。

但Barneys在麦迪逊大街的租金在1月翻了一番,最终导致该公司破产。

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