玻璃和钢铁的摩天大楼点缀在连接孟买郊区和市中心的高架高速公路以西的广阔区域,有时被2019年第一季风淋雨的透明阴雨笼罩着。表面上闪耀着印度经济飞跃的主题,这些令人羡慕的购买力高耸的象征也揭示了一个更不令人羡慕的属性,定义了一些地球上最昂贵的联排别墅:新兴的债务。

曼哈顿的SoBo曼哈顿映衬着孟买雨淋的灰色天空,或许是现在困扰印度房地产建筑商及其独家金融家的金钱问题最明显的例子。在短短几个星期内,Piramals - 印度发展最快的开发商和房地产金融家 - 出售了战略性股权投资,并发起了价值约3,500亿卢比的贷款,估值远不如超级富豪业务的增长速度令人羡慕家庭在过去十年中有记录。

亿万富翁Ajay Piramal是被认为极为谨慎的少数印度商人之一。但他决定退出Shriram集团在来自信贷市场的压力越来越大的情况下,实际上在重症监护室 - 金融家和房地产建设者 - 的银行部门的聚光灯也引起了人们的关注。其他资产的融资者,如汽车,公共汽车,卡车或个人住宅,并没有像房地产建筑商的贷款人那样受到严重打击。

随着IL&FS信贷紧缩引发的拆迁在整个过程中逐渐吞噬了受害者,金融系统中的断层线正在变得明显。落后者正在退出比赛。

闻一只老鼠?

建设者贷款是在镜头下。这是房地产业务中流动性不足,不透明的部分,同时也是印度最大的雇主,并且在官方银行业务之外的融资中茁壮成长。因此,实际上,建设者贷款很可能是印度自己的次级抵押贷款。

“鉴于非抵押贷款组合具有固有的风险,因此短期商业票据和较短到期债务的此类投资组合的资金在不确定时期具有流动性风险影响,”印度储备银行(RBI)最近表示金融稳定报告。“顺便提一下,强制证券化和减少资产负债表可能会导致氢氟碳化合物最终在其剩余投资组合中持有风险较高的资产池。”

虽然噪音已经是整个非银行金融(NBFC)行业包括住房金融公司(HFCs)在内的房地产金融公司(HFCs)因风险规避而受到冲击,更严格的审查表明,大多数建筑商的贷款人正在被鞭打。

“当然,开发商贷款的风险更高,贷款人的资产负债不匹配会加剧风险,”IIMB-Century房地产研究计划负责人Venkatesh Panchapagesan表示。“这就是这个多米诺骨牌分崩离析的触发因素。”

这种

感觉

沉闷的从19财年下半年到现在,IL&FS因偿还而动摇,导致了融资模式的转变,并在HFC业务中引起了令人尊敬的名字。出售资产并履行承诺。根据CrisilNSE -0.75%分析的最新数据显示,自秋季以来,建筑商的贷款增长大幅下降。

“在HFC细分市场中,两半之间的区别是非住房贷款最为明显 - 主要是开发商贷款和房地产贷款(LAP)......下半年增长率约为5%(年化),与〜相比第一个问题是28%,“Crisil周一在一项研究中表示。“住房贷款保持较好,增长率接近13%(年化),而上半年则为18%。”

收缩明显反映出借贷短期和长期贷款不能持续永久。

“我们应该更加保守,拥有更多的长期资金,现在甚至印度储备银行都提出了新的政策文件,在某些方面也会推动我们走向这一目标。我们宁愿在保守主义方面犯错,“Piramal Enterprises董事长Ajay Piramal在采访中告诉ET Now。“我们已经了解到单一的借款人风险将不得不降低,因为它会给市场带来不必要的压力。”

销售停滞,库存增加和还款计划的有毒混合物意味着建设者贷款可能会转向次级抵押贷款。建筑商继续提高房价,以抑制成本上涨和抵消销售放缓。2011年至2018年,前8个城市的成品库存增加了一倍多。

Jefferies的股票分析师尼拉扬•卡尔法(Nilajan Karfa)写道:“它人为地夸大了库存,允许开发商借更多资金并保持偿付能力,而且由于资金的容易获得,一些贷款人非常乐意承担责任。”“现在有限的依靠再融资或转贷,债务推动的结构面临崩溃的风险。”

未售出的住房存量

在过去10年中,销售库存的价值增加了​​1.56倍,而未售出库存的价值则为4.72倍。独立非经纪房地产研究公司Liases Foras的数据显示,2009年至2018年间,销售量增长了1.28倍,库存增加到3.33倍。

根据Liases Foras的报告,前90名开发商的可支配收入,包括他们的租金收入,为23,564千万卢比,但所需的还款额为45,128千万卢比。

随着资金枯竭,开发人员正处于修复阶段。低再融资和较高的融资成本正在影响在建项目。Jefferies的报告称,强调债务约为80-12亿美元。

HDFC副主席兼首席执行官Keki Mistry表示,开发商通常会从NBFC和氢氟碳化合物获得的资金尚未到位。“房地产物业的销售放缓。从政府那里向向房地产贷款的银行推动他们应该做的事情很重要。这将有助于开发人员摆脱信贷问题。“

第四季度住房部门的贷款减少了23%,达到54,167千万卢比,表明开发商的违约是不可避免的。为了避免违约,贷方正在考虑建设未完成但可行的项目,资产重建公司正在考虑购买合理规模的住宅项目。银行正在接管可以通过贷款进一步出售的地块和未完成的项目。“立即影响是继续建设的能力,”Panchapagesan说。“延迟是不可避免的,这可能会让开发商陷入RERA的困境......一些较弱的建筑商可能不得不寻求合作伙伴通过出售股份来完成项目。”

虽然银行放慢了对开发商的投资,但NBFC在这一领域已经积极扩张。开发商贷款总额估计为800亿美元,其中500亿美元是低风险租赁租赁折扣。核心开发者账簿,即300亿美元,在银行和NBFC之间平均分配。2016年至2018年期间,NBFC在该细分市场增长了36%,而银行业务则增长了4%。

通过股权销售生存

为了渡过困难时期,住房金融公司正在出售资产并满足其流动性需求。DHFL已经出售了两家子公司,Aadhar Housing Finance,一家经济适用房住房融资公司和Avanse,一家教育贷款公司。他们通过证券化的方式向银行出售了多个投资组合。

从4月1日起,消费税率从12%降至5%。仅这一点有助于恢复销售吗?

“我们认为所有项目都会有清算价格,贷款人(主要是NBFC)可能需要进行一些折扣,”Karfa说。“因此,我们尚未得到答案的关键问题是,某些氢氟碳化合物和NBFCs的价格是否会在那些潜在的未量化折扣中进行价格修正。”

开发商违约对个别NBFC的影响将是鉴于他们的账簿中开发商贷款的较高组合。但政治和经济现实将确保政府和监管机构的稳定政策,因为房地产是创造就业和经济活动的重要组成部分。球现在在他们的球场上。

郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如有侵权行为,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。