营收利润双增,地产主业销售破千亿:中国奥园,欧美股灾带来的价值机会?

来源:市值风云

市场中,危险和机遇是并存。

疫情当头,影响着每个人的生活,每家有担当的企业都在为国家经济的恢复贡献自己的力量。而全球范围内,欧美股市遭遇罕见的股灾,不免殃及A股和港股,在港股上市的地产商中国奥园股价也受到一定影响。但股价归股价,决定一家上市公司本质基本面的还得说是业绩。

3月24日晚,中国奥园(3883.HK)公布2019年全年业绩公告,全年物业合同销售金额为1180.6亿元,这份成绩单还是让人眼前一亮,这匹来自大湾区的房企黑马,坐稳千亿房企大家庭。

从公告信息整理,在2017至2019年间,上市公司通过“布局-聚焦-深耕”战略,逐渐从区域性房企成长为全国性房企,土地储备规模也从国内走向国际。

在跻身千亿规模之际,公司的成长性、盈利能力和流动性各方面表现如何?接下来跟风云君一起来看看。

一、合同销售破千亿,未来利润可期

2019年,中国奥园的年度合同销售金额为1180.6亿元,同比增长了29.3%,超额完成全年目标。合同销售金额权益比约为83%,保持行业较高水平。

在2016至2019年间,合同销售金额的年化复合增速为66%,也是高于行业平均水平。

从公开信息来看,近三年中,公司设立的全年目标均得到实现。接下来,公司设立的2020年目标为在2019年的基础上同比增长12%。

在疫情的冲击之下,经济环境的不稳定性陡增。公司并未被前几年的高增速束缚,而是实事求是、根据当前的实际情况做出了一个相对稳健的目标,这也是兼顾了公司的长期健康可持续增长。

(来源:中国奥园官网)

一方面,年度合同销售金额保持着强劲的增长态势,另一方面,公司也并未放松销售资金的回笼速度。2019年,现金回款率为78%,与上年一致。

由于房企行业天生的高杠杆率以及,为了买地和开发所需要投入的巨额成本,使得流动性或者说现金存量成为该行业需要优先考虑的重要问题。

从报表来看,中国奥园的高回款率使得公司在物业投资和偿还负债方面都显得游刃有余,一方面让公司在时机到来的时候有钱购入价格合适的土地,另一方面在面临到期的负债时不至于捉襟见肘。

另外,按照地区分类,华南区域占比最大为36%,其次是中西部核心区和华东区域,占比分别为26%和23%,最后是环渤海和境外,分别占比11%和4%。

从地区分布可以发现,虽然华南区域依旧占比最大,但已不再是一家独大。作为从大湾区起家的房企,中国奥园已经由区域性房企成长为全国性房企。

根据财报,截止2019年底,公司已签约未确认的合同销售约为1705亿元,将于未来2年内逐步确认,这个可以保障公司盈利的持续性。

2020年公司预计总可售资源为2200亿元,华南区域、中西部核心区和华东区域的占比分别为35%、29%和21%。

虽然说可售资源不意味着100%能销售出去,但是手中有粮心里不慌,在当前经济环境不稳定的背景下,可售资源越多意味着公司的销售部门所能做出的选择更多。

另外,值得一提的是随着公司的管理水平逐渐提升,自拿地到开盘的周期也在不断提升,从2017年的8.8个月收窄至2019年的7.5个月。

二、营收利润高增长,资产规模逼近3000亿

2019年,公司实现营业收入505.3亿元,同比增长63%,以2010年为基准,CAGR为40%。在2016-2019年间,营业收入迎来大爆发,这段时期的CAGR高达62.3%。在地产调控的背景下,这个表现还是很优秀的。

2019年,毛利润为150.2亿元,同比增长56%,毛利率略微下降1.4个百分点。从近两年的毛利率水平来看,已经从2017年的26.7%回升到了30%左右的水平。

2019年净利润为52.2亿元,同比增长77.6%,净利率为10.3%,相比上一年提高了0.8个百分点,再次回到双位数水平。

另外,2019年核心净利润为51.2亿元,同比增长66.7%,核心净利润率为10.1%。核心净利润不包括投资性物业公允值收益、汇兑损益等非经常性损益项目及其对应的税金。

核心净利润率最近三年一直保持稳定,在10%左右波动不大。在整个政策调控的大环境下,难能可贵。

另外,公司总资产在2019年达到2898.8亿元,同比增长53.5%,总资产规模接近3000亿元大关。看起来,下个年度的财报披露的时候,这个目标应该就完成了。

三、子公司奥园健康分拆上市

写到这里,有件大事很值得一提。2019年3月18日,奥园健康(3662.HK)成功在港交所分拆上市。

(来源:Wind)

从整体战略布局来看,奥园健康的成功上市,不仅释放了更多业务价值,同时也为集团提供了更多的融资渠道。

此外,与中国奥园不同的是,奥园健康以轻资产模式发展物业管理、商业运营两大业务,拓展健康产业,构建轻医学美容服务及社区康养服务平台,为社区客户提供生活管理服务。

奥园健康的业务其实是与母公司中国奥园相辅相成的,在人们对于社区住宅的要求不断提高的当下,母子公司的业务能形成较强的协同效应。

2019年3月,中国奥园还推出A+产品战略,在广州、深圳建立区域设计中台。有四个产品套系,在国内外也获了一些大奖。

四、兵马未动,粮草先行

所谓“兵马未动粮草先行”,对于地产公司来说,土地储备规模和土地成本反映的是粮草的质和量。

截止2019年底,上市公司土地储备总建筑面积约4503万平方米,权益占比为79%,总货值约人民币4585亿元,楼面均价约为2536元。

从年报分析,公司还有超过30个不同阶段的城市更新项目,预计额外提供可售资源约人民币2260亿元,其中绝大部分集中在大湾区,约2019亿元。将城市更新项目也计入之后,公司总货值达到6845亿元。

成本与储备都是未来利润的保障。

在2019年间,公司新增项目87个,新增可开发建筑面积约1609万平方米(收并购项目占79%),新增货值约人民币1861亿元,平均土地成本为每平方米人民币3199元。

当然,我们分析房企时,从土地储备规模中可以窥得公司未来的发展潜力,以2019年的合同销售金额以及当前总货值进行一个毛估算的话,当前的土地储备已经可以维持未来3-5年的发展。

中国奥园在2017至2019年间实行的“布局-聚焦-深耕”策略,帮助公司增长了规模,也确实推动公司进一步全国性的扩张。

2019年,按货值比例来看,含城市更新项目的话,一二线与国际城市占比达68%,三四线城市占比为32%。如果不含城市更新项目,那么一二线与国际城市占比为55%,三四线城市占比为45%。

主要是因为城市更新项目基本集中在大湾区,这一块地区按照城市等级划分大多数属于一二线城市。

从占比来看,公司实行的深耕一二线重点城市的战略规划,得到了不错的落实。

另外,按照地区分类的话,货值占比如下所示。华南区域依旧是公司的战略核心地区,占比最大为40%,其次就是中西部核心区和华东区域,分别占比24%和18%。

当前土地储备的预计销售均价为每平方米10200元,结合楼面价只有2536元,这实际上从根本上保证了公司能够拥有较好的利润空间。

五、短期偿债能力强,获穆迪标普评级调升

根据上市公司的年报,在过去的一年中,中国奥园通过境内外发债等方式,进行了一些融资渠道的拓展。

我们来看看奥园2019年融资情况。在2019年初和年中,公司总共发行了14.5亿美元的境外优先票据。随后又获得了总额约16亿港元的三年期境外银团贷款。另外,9月份发行人民币15亿元四年期6.8%的境内公司债。

(注:银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件,依据同一贷款协议,按约定时间和比例,通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。)

从境外优先票据,到境外银团贷款,再到境内公司债,中国奥园融资能力确实表现的不错。

截止2019年底,公司授信额度总额约1840亿元,其中还有尚未使用的授信余额为647亿元。

对于房企而言,融资能力就等于造血能力,多渠道多样化的融资,确实能为公司注入更多新鲜的血液。特别是这个地产大环境,尤为重要。

2019年,年末总负债规模为2528.8亿元,其中包括合同负债861亿元,如果将合同负债进行剔除,则经调整后的资产负债率为57.5%。

在期末,公司账面上总借贷额为957.6亿元,境内和境外占比分别为65%和35%。占比最大的为境内银行贷款,达到52%。

截止2019年末,短期借贷总额为418.7亿元。同时,公司账面上拥有现金681亿元,足够覆盖短期借贷。这个对地产公司而言,灰常重要。

2019年,公司的平均利率为7.5%。相比于2015年9.5%的平均利率,当前的借贷成本已经大幅下降了。

而平均利率的下降,得益于近年来公司在资本市场上获得的正反馈。

在2016至2019年间,奥园先后获得惠誉、标普和穆迪的一直调升企业信贷评级,当前的评级分别为BB-、B+和B1。另外,在2019年5月还获联合信用调升至中国最高信用级别AAA。

这些评级的调升,都进一步帮助公司降低了借贷成本。所以,评级上调和成本下降是一个良性的循环。

六、股东回报稳定,派息比为35%

公司每股基本盈利为人民币1.565元,同比增长74%。建议派发末期股息为每股人民币55分,派息比率35%。

优秀稳定的管理层,持续稳定的分红,规模进一步扩大带来的经营安全边界,对投资者而言确实是比较有利的。

结语

2019年,中国奥园的收入和利润都保持强劲的增长态势,同比增速均超过50%。全年的合同销售规模也突破千亿大关,上市公司也开心的跻身全国销售三十强。对奥园而言,2019年的成绩绝对算的上合格。

同时,中国奥园也扩展了土地储备规模,土地成本可控,就能为利润留足空间。

多元的融资渠道、上调的主体评级、下降的借贷成本,再加上专注主业的管理层和稳定的现金股利,风云君对上市公司的前景还是比较看好的。

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